Офисы в сухом остатке

Рынок офисных новостроек весь прошлый год демонстрировал переменчивый характер: объекты замораживались, перепродавались, перепрофилировались и, еще не начав эксплуатироваться, меняли потенциальных арендаторов.

Ничто так не убеждает, как уже свершившийся факт: согласно статистике, в 2009 году сдано и введено в эксплуатацию 42 бизнес-центра и офисных объекта в составе многофункциональных комплексов общей площадью около 450 тыс. кв. м.

В центре города появились офисы класса А в БЦ Nevsky Plaza и комплексе «Парадный квартал». В последнем деловой центр по плану должен был вводиться в году наступившем, однако успел попасть в статистику 2009 года. Петроградская сторона пополнилась двумя бизнес-центрами: Atrio (Петроградская набережная, 22А; класс А), «Арена Холл» (проспект Добролюбова, 16; класс В+), а также третьей очередью БЦ «Сенатор» (улица Кропоткина, 1; класс В+). Открылись новые бизнес-центры и на популярных направлениях выезда из города: Plenar (Лахтинский проспект, 129-131; класс А), Pulkovo Sky (Стартовая улица, уч. 5; класс В+), «Балтийская Жемчужина» (Петергофское шоссе, 47А; класс В+).

Что же касается прогнозов по вводу офисных площадей на 2010 год, то они пока остаются прогнозами. Утверждать наверняка, что те или иные запланированные объекты (см. таблицу 1) точно запустят в эксплуатацию, никто не берется.

Дано и сдано

В 2010 году на офисный рынок должны выйти считанные объекты. Одним из них станет вторая очередь бизнес-центра «Ильич» (Белоостровская улица, 8, класс В+). Первая очередь на базе реинкарнированных заводских корпусов открылась в прошлом году.

Ожидается также запуск нового объекта, строительство которого ведет ООО «Десна Девелопмент» (входит в турецкую строительную корпорацию Renaissance Construction), - «Ренессанс Корт Ярд» на Лиговском проспекте, 61-63. Общая площадь комплекса составит 27,2 тыс. кв. м. В его состав, помимо гостиницы и торговой зоны, входит бизнес-центр класса А (7,5 тыс. кв. м). Увы, два других проекта этой компании, открытие которых также планировалось на 2010 год, из-за кризиса пришлось заморозить - это «Ренессанс Тауэр» на улице Решетникова, 14, и «Ренессанс Форум» на Херсонской улице, 12-14. Как скоро стоит ждать пополнения в семействе «Ренессанс», пока неизвестно.

Проект с пафосным названием Quattro Corti (Почтамтская улица, 3-5; класс А) реализует управляющая компания Megapolis Property Management. В ноябре было завершено строительство капитальных конструкций всего здания, запуск в эксплуатацию комплекса общей площадью 20 тыс. кв. м запланирован на апрель 2010 года. Под офисы здесь отведено 16,7 тыс. кв. м.
Примечательно, что часть объектов, которым прочили вывод на рынок в начале 2010 года, были завершены еще в 2009-м. Компания «Группа ЛСР» в конце прошлого года запустила в эксплуатацию семь корпусов «Парадного квартала», в числе которых четыре корпуса офисных помещений класса А общей арендуемой площадью 8 тыс. кв. м. По данным пресс-службы компании, большая часть этих офисов была реализована еще на стадии строительства.

В самый канун Нового года сдали в эксплуатацию вторую очередь бизнес-центра «Гулливер» в одноименном МФК у станции метро «Старая Деревня». Это офисный комплекс и впрямь гигантских размеров - 20 тыс. кв. м! Из всех построенных в прошлом году и планируемых к сдаче в году наступившем офисных проектов соперничать с ним могут только космических масштабов объекты «Пулково-3»: Pulkovo Sky и «Аэропорт Сити». Кстати, БЦ «Гулливер» тоже из «заводских»: под застройку было отдано 5,5 га незавершенного цеха оборонного завода «Навигатор».

Саморегулирующийся ввод

Постоянные переносы сроков ввода на более поздние были основной тенденцией последних двух лет. Поэтому реальные показатели ввода объектов составляли от 30-50% до от заявленного: так, в 2009 году было введено 24 объекта классов А и В, а в 2010-м, по данным компании Colliers International, на рынок выйдет всего восемь объектов этих классов. В целом же, считают эксперты, в городе запустят не более 25 офисных объектов.

Прогнозы на последующие два года еще менее утешительны: в 2011 и 2012 годах будет построено пять и четыре офисных комплекса высокого класса соответственно. В отношении же бизнес-центров более низкого уровня возможны варианты: заводских и лабораторных корпусов в Петербурге много, а в проектных мастерских давно лежат перезревшие концепты развития депрессивных территорий Петроградской и Выборгской сторон.

По мнению исполнительного директора компании Praktis CB Сергея Федорова, чрезмерно большой заявленный объем (с учетом объектов с перенесенными сроками завершения строительства) может привести к отказу девелоперов от планов тех объектов, которые еще не начаты. «С учетом экономической ситуации и темпов поглощения новых площадей в 2010 году будет введено не более 300 тыс. кв. м площадей. Отношение введенных площадей к заявленным, таким образом, составит 28%», - сообщил он.
По прогнозам экспертов компании «Knight Frank Санкт-Петербург» в 2010 году в сегменте офисов классов А и В ожидается (почти в равных долях) суммарный ввод 100-120 тыс. кв. м площадей.
В свою очередь, руководитель отдела проектного брокериджа компании Astera St.Petersburg Ольга Земцова считает, что в этом году следует ожидать ввода не более трети от заявленных объектов: «На 2010 год заявлено к вводу в эксплуатацию около 550 тыс. кв. м офисной недвижимости (в составе бизнес-центров). Реально же будет введено около 150 тыс. кв. м. Анонсированные на 2010-й крупные бизнес-парки на Волхонском шоссе и в промзоне «Горелово», скорее всего, открыть не успеют».

Очевидно, что спешить со сроками ввода офисных объектов девелоперам особой нужды нет. Рынок до сего дня не успел «поглотить» прошлогодние, и даже позапрошлогодние, площади. Перепроизводство офисных метров проявлялось еще в докризисный год, так что снижение темпов ввода новых объектов можно рассматривать как нормальный процесс рыночного саморегулирования. По данным компании Astera St.Petersburg, в 2009 году доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А увеличилась (в сравнении с 2008-м) на 5% и составила 23-25%. Для бизнес-центров класса В аналогичные показатели составляют 3% и 12% соответственно. Эти данные коррелируют с показателями, предоставленными компанией Praktis CB. По мнению экспертов, вновь введенные офисные объекты заполнены не более чем на 44%, при этом объекты класса А - на 40%. Тем не менее значительный объем замороженных сегодня проектов в дальнейшем сформирует длительный дефицит офисов классов А и В, что года через два-три спровоцирует рост спроса и, следовательно, арендных ставок.

На этом фоне, считают аналитики, растущее предложение недорогих офисов в промзонах Петербурга, напротив, снижает и ставки, и интерес к ним. «Дальнейший рост уровня вакантных площадей в периферийной зоне и ставок на их аренду вряд ли возможен, - говорит руководитель группы исследований компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Громков. - В центре и близко к нему, наоборот, возможен умеренный рост ставок в качественных крупных объектах, которые стремительно заполнялись по заниженным ставкам, действующим в течение первого года».
Прогнозы компании Colliers International более радужны: аналитики компании полагают, что в 2010 году ожидается постепенный рост спроса, наметившегося в 2009-м, и сохранение объема поглощения офисных площадей классов А и В на уровне 100-150 тыс. кв. м.

Спрос на крайности

В самом деле, с учетом прекратившихся оптимизаций и начавшихся наборах персонала в крупные компании офисы вполне могут быть востребованы уже этой весной. Правда, данные брокеров говорят о прежней популярности площадей от 50 до 250 кв. м. Однако в прошедшем году заметна и параллельная тенденция: арендовать крупные площади - от 700 кв. м класса B, расположенные в нужном месте и имеющие исчерпывающую инфраструктуру. К примеру, компания Yota сняла 9 из 27 этажей в только что сданном БЦ «Атлантик-Сити».

В сравнении с 2009 годом спрос на аренду в бизнес-центрах в 2010-м немного увеличился, однако его восстановление хотя бы до докризисного уровня эксперты ожидают не ранее 2013-го.
По данным компании Astera St.Petersburg, в первом квартале 2010 года ставки на офисную недвижимость могут незначительно снизиться (на 5-10%). Сейчас средняя ставка аренды, запрашиваемая арендаторами, составляет 700-900 руб. за кв. м в месяц. Причем за такую цену клиенты желают арендовать площади в бизнес-центрах класса как А, так и В. Ставки же предложения в БЦ класса А составляют до 1,8 тыс. руб. за кв. м в месяц (за исключением единичных объектов в Центральном районе, которые пока удерживают ставку выше среднерыночной), в классе В - до 1,2 тыс. руб. за кв. м в месяц. К концу первого полугодия эксперты ожидают окончательной стабилизации ставок, а в конце года могут появиться «предпосылки к постепенному росту». Самого же роста, по мнению Ольги Земцовой, ожидать не стоит.

«Пока на рынке наблюдается неустойчивое равновесие, и к концу года рынок даже оживился - снизилась доля свободных помещений. Однако есть вероятность, что это затишье перед очередной бурей. Внешнеэкономический фон по-прежнему видится излишне благоприятным, поэтому - в перспективе нестабильным, а в случае серьезных колебаний отреагирует и наш локальный рынок», - добавляет Олег Громков.