Период «серьезной» ротации арендаторов завершен

Объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах увеличился за 2009 год на 29%. При этом доля объектов, введенных за 12 месяцев 2009г., ввод которых в эксплуатацию перенесен с 2008 года составляет 49%.

В последние 3 года наибольшие темпы роста демонстрирует сегмент бизнес-центров класса А, таким образом структура предложения меняется в сторону доли увеличения качественных объектов, причем доля класса А становится все более значимой. На конец 2009г. она составляет 18%, тогда как на конец 2006г. лишь 7%. Доля качественного предложения в общем объеме составляет на конец 2009г. - 72%.

На рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга продолжается децентрализация. Ресурсы исторической части города исчерпаны, что заставляет девелоперов обращать большее внимание на участки в других частях города. Большинство (72%) введенных за 12 месяцев 2009 года объектов расположены в нецентральных районах. Также продолжается концентрация офисных центров в деловых зонах - кластерах. 81% объектов был введен в действующих и формирующихся кластерах.

Продолжается укрупнение офисных объектов - за 12 месяцев 2009 года было введено только 4 бизнес-центра с арендопригодной площадью менее 4 тыс кв. м, при этом у 10 объектов арендопригодная площадь превышает 10 тыс кв. м.

Объем ввода за 12 месяцев 2009 года не уступает объемам ввода за аналогичные периоды 2008 года и докризисного 2007, однако существенно меньше ожидаемого объема ввода.

Тенденцией последних 3-х лет является значительное увеличение доли невведенных объектов в общем заявленном объеме. Это приводит к увеличению заявленного объема на следующий период.

По сравнению с окончанием 2008 года уровень вакантных площадей увеличился почти в 3 раза: с 5% до 14,4%. Наибольший уровень вакантных площадей наблюдался по итогам II квартала 2009 года - 20%. Наименьшая доля вакантных площадей (менее 10%) представлена в бизнес-центрах, расположенных в существующих кластерах «Центр-1», «Золотой треугольник» и в перспективных кластерах «Центр-2», «Черная речка».

Потенциальные арендаторы наиболее часто интересуются офисами, которые расположены в деловых зонах «Петроградская сторона», «Московский», «Золотой треугольник» и «Выборгская набережная». Наименее востребованы офисы, находящиеся в кластерах «Черная речка», «Пулково-III», «Обводный канал».

Структура спроса по размеру помещений в течение 2009 года практически не менялась: около 43-47% от общего количества запросов приходится на помещения до 50 кв.м, 17-18% - на блоки от 100 до 200 кв.м, от 14,5 до 16% запросов - на помещения 200-300 кв.м, остальное приходится на более крупные блоки.

В конце 2008 года и в I квартале 2009 года наблюдался период сильной ротации арендаторов. Сокращение занимаемых площадей или переезд в более дешевые коснулись около 35-40% арендаторов. Со II квартала ситуация на рынке офисных помещений начала стабилизироваться, а в III квартале примерно в 2/3 бизнес-центров появились новые арендаторы, а также расширились существующие.

IV квартал 2009 года характеризовался стабилизацией арендных ставок. В классах А и С ставки увеличились на 1,8 и 1,3 соответственно, в классе В уменьшились на 0,9%. В 2009 году произошло снижение ставок сильнее всего в класса А - на 37,6%, ставки в классах В и С снизились за 12 месяцев на 27,4% и 26,4% соответственно.

Предложение на рынке продаж офисных помещений по-прежнему ограничено, однако специалисты Praktis CB отмечают увеличение спроса на покупку офисов в конце 2009 г. Средняя цена предложения составляет 98 830 руб./кв., снижение цены в рублях за 2009 год составило 16%.