В первом квартале 2010 года на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга не произошло значительных изменений. Ставки аренды оставались на стабильном уровне, возросла активность арендаторов и покупателей.
В течение первого квартала 2010 года был введен в эксплуатацию один БЦ «Биржа» класса «В+» общей площадью около 20 000 кв. м. Девелопером объекта, расположенного на 26 линии В.О., д. 15, является компания «ЛенСпецСму». Таким образом, на начало второго квартала 2010 года в Петербурге функционирует около 2,5 млн кв. м качественных офисных площадей.
В общем объеме качественного предложения офисных площадей Санкт-Петербурга по-прежнему преобладают бизнес-центры класса «В» и «В+», доля которых составляет 74%, доля офисов класса «А» составляет 26%.
Активность арендаторов, отмеченная в конце 2009 года, наблюдалась и в начале 2010. Арендные ставки остались на прежнем уровне, за исключением единичных случаев, когда собственники качественных бизнес-центров с хорошей локацией и высоким уровнем заполняемости, повысили арендные ставки на 10-15%.
Также продолжилась тенденция приобретения площадей в бизнес-центрах или проектов офисного назначения. Так, в начале года, швейцарская компания «Бьер Люмьер Холдинг» приобрела земельный участок на второй линии Университетской набережной с согласованным проектом бизнес-центра площадью 8 200 кв.м. ОАО «Федеральная сетевая компания ЕЭС» рассматривает приобретение бизнес-центра «Австрийский» на Пироговской набережной.
В условиях жесткой конкуренции за арендатора собственники бизнес-центров разрабатывают новые схемы аренды, удовлетворяющие интересам существующих и новых арендаторов. Более того, с начала 2010 года некоторые консалтинговые компании пересмотрели условия оказания брокерских услуг игрокам рынка в сторону понижения. В отличие от гибкой арендной политики собственников, данный фактор не является положительным, так как такая позиция негативно воздействует на рынок оказания услуг.
В течение первого квартала 2010 года в Санкт-Петербурге был введен в эксплуатацию один БЦ общей площадью около 20 000 кв. м. На начало второго квартала в СПб функционирует около 2, 7 млн кв. м офисных площадей класса «А», «В» и «В+».
Динамика прироста рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, тыс. кв. м:
Структура рынка офисной недвижимости СПб по итогам I квартала 2010 года:
В течение 2010 года к вводу в эксплуатацию заявлено около 300 000 кв. м офисных площадей. Основная часть новых проектов должна выйти на рынок во втором полугодии 2010 года
Уровень вакантных площадей, %
Тем не менее, доля вакантных площадей в БЦ СПб по-прежнему остается на высоком уровне. Так, в офисных центрах класса «А» доля вакантных площадей составляет 23-25%, в бизнес-центрах класса «В» - 10-12%.
Самый высокий уровень вакантных площадей наблюдается в высококлассных бизнес-центрах новой постройки, которые ввелись в эксплуатацию в 2009 году.
Премиальные БЦ, которые не готовы снижать арендные ставки ввиду исключительных характеристик, испытывают недостаток арендаторов в ожидании улучшения ситуации и возвращения на рынок клиентов, готовых выделять высокие бюджеты на размещение в таких объектах.
После резкого падения ставок аренды в первом квартале 2009 года, когда снижение составило 25-30% по сравнению с серединой 2008 года, в начале 2010 года ставки на офисную недвижимость СПб оставались на стабильном уровне.
За счет возросшей активности арендаторов некоторые собственники увеличили ставки аренды в своих БЦ на 10-15%. На начало второго квартала 2010 года ставки аренды в БЦ класса «А» составили 350-400 USD/кв.м/год, не включая НДС, в БЦ класса «В» - 220-270 USD/кв.м/год, не включая НДС.
Размер ставки аренды определяется в первую очередь площадью арендуемого помещения - чем меньше площадь, тем выше ставка.
В течение 2010 года ставки аренды на офисную недвижимость Санкт-Петербурга будут оставаться на стабильном уровне. Возможен незначительный рост, который будет происходить медленными темпами
