Обзор рынка офисной недвижимости СПб за 3 квартал 2010 года
Подошел к концу третий квартал текущего года. А значит, самое время подводить очередные промежуточные итоги. С начала 2010 года в Санкт-Петербурге в эксплуатацию было введено 156 тыс. кв. м новых офисных площадей, что привело к росту предложения на 7%. Более половины площадей в новых 11 БЦ приходится на класс В+.
Pulkovo Sky (корпуса А,С)
Внуковская, д.2
Московский район
В+
36200
1 кв.
Биржа
26-ая линия В.О., д.15, кор.2, лит.А
Василеостровский
В+
23107
1 кв.
Quattro Corti
Почтамская ул., д.3-5
Адмиралтейский
А
15000
2 кв.
Гельсингфорсский
Гельсингфорсская ул., д.2
Выборгский
В+
11977
2 кв.
Невский Плаза
Невский пр., д. 55-57-59
Центральный
А
9630
2 кв.
Марвел
Ул. Седова, д.11
Невский
В
8880
2 кв.
Ново-Исаакиевский
Ул. Якубовича, д. 24
Адмиралтеский
А
2500
2 кв.
Technopolis (1-ая очередь)
Пулковское ш., д.40
Московский
В
24000
3 кв.
Бизнес-Лайнер
Вербная ул., д.27, корп.2
Приморский
В+
12000
3 кв.
Некрасова, 14
Ул. Некрасова, д.14
Центральный
А
7000
3 кв.
Тусар
Корпусная ул./Пионерская ул.
Петроградский
В+
5500
3 кв.
До конца 2010 года к вводу в эксплуатацию заявлено 4 бизнес-центра общей площадью около 73 тыс. кв.м, из которых более 50 тыс. займет банк «Санкт-Петербург» ( в собственном комплексе «Санкт-Петербург Плаза»). С учетом ввода за весь 2010 год 8-ми бизнес-центров класса А, общей площадью более 100 000 кв.м, его доля в общем объеме предложения вырастет с 23 до 25%
Stockmann Невский центр
Восстания, д.2/ Невский пр., д.114-116
Центральный район
А
4500
Renaissance Forum
Лиговский пр., д. 61-63
Центральный
А
7577
Давыдовъ
Московский пр., д.97, лит. А
Московский
А
6500
Санкт-Петербург Плаза
Малоохтинский пр., уч.1
Красногвардейский
А
53950
Основная доля запросов на аренду офисов приходит от компаний, переезжающих в бизнес-центры более высокого класса (преимущественно из С в В). Конкуренция между БЦ за арендаторов остается достаточно жесткой, что заставляет собственников разрабатывать новые схемы аренды и предлагать потенциальным клиентам различные бонусы и скидки.
Спрос
В течение 3 квартала спрос на офисы в бизнес-центрах класс А и В увеличивался медленнее, чем вводились новые объекты, что привело к росту доли вакантных площадей на фоне постепенного восстановления экономики. Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются сравнительно небольшие помещения площадью 50-250 кв.м, на следующем месте по популярности находятся офисы размером 700-1000 кв.м.
С учетом ввода новых проектов уровень вакансии в бизнес-центрах остается высоким - по итогам трех кварталов он составил около 13 %:
- класс А - 22%,
- класс В и В+ - 10%.
Самый высокий уровень вакантных площадей наблюдается в новых высококлассных БЦ, которые ввелись в эксплуатацию в течение 2009 года и первой половине 2010 года. При этом новые премиальные бизнес-центры не снижают арендные ставки, а предпочитают ожидать дальнейшего восстановления экономики и возврата на рынок арендаторов, готовых выделять большие бюджеты на размещение в таких объектах. До конца 2010 года спрос на аренду в БЦ Санкт-Петербурга продолжит расти медленными темпами.
Ставки
После резкого падения в первом квартале 2009 года, в начале 2010 года ставки на офисы класса А также стабилизировались, в бизнес-центрах класса В+ и В диапазон ставок увеличился. В наиболее популярных бизнес-центрах собственники увеличили ставки аренды на 10-15%, воспользовавшись возросшей активностью арендаторов. На конец третьего квартала ставки аренды составили:
- В бизнес-центрах класса А - 250-550 долл./кВ.м в год, не включая НДС,
- В бизнес-центрах класса В+ и В - 240-370 долл./кВ.м в год, не включая НДС.
При аренде крупных площадей собственники предлагают скидку в размере 10-15%. До конца 2010 года ставки аренды на офисную недвижимость Санкт-Петербурга будут оставаться на стабильном уровне.
Перспективы
С учетом планов ввода в эксплуатацию в 4 квартале 2010 года около 73 тыс. кв.м офисных площадей, объем предложения офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составит более 2,4 млн. кв.м. В последующие 2-3 года темпы ввода новых площадей замедлятся в результате негативного влияния мирового финансового кризиса. Поглощение вакантных площадей будет происходит медленными темпами.
Основными параметрами при выборе офисов остаются размер арендной ставки и локация бизнес-центра. Арендатор по-прежнему диктует условия собственникам бизнес-центров и требует ряд дополнительных бонусов, ставших общепринятой практикой, а именно:
- Льготный период аренды (до 6 мес),
- Сокращенный депозит (1 мес),
- Скидки (около 10%).
В условиях дефицита спроса восстановление рынка офисной недвижимости будет происходить наиболее медленными темпами по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости.
