В первом полугодии 2010 года арендные ставки продолжали снижаться, и за счёт этого заполняемость офисных центров постепенно стала расти. Оживление спроса, которое произошло в начале года, дальнейшего развития не получило. До конца лета прогнозируется стагнация на рынке офисной недвижимости, а незначительный рост ставок ожидается с началом делового сезона осенью. В дальнейшем заполняемость офисных центров будет зависеть напрямую от того, насколько увеличится объем предложения.
Предложение
Основные показатели рынка офисной недвижимости по итогам первого полугодия 2010 года
В целом рынок офисных помещений, начиная с 2005 года, характеризуется увеличением объема качественных офисных помещений. Максимальное увеличение объема офисных центров произошло в 2007 (+35%) и в 2008 (+37%). Следует отметить, что как в 2007 так и в 2008 году объем предложения офисных центров класса А удвоился. Темпы роста предложения замедлились в кризисный 2009 год (+25%). На 2010 год прогнозируется прирост на уровне 14%.
По итогам первого полугодия 2010 года объем предложения офисной недвижимости составляет чуть меньше 2 млн. кв.м (отдельностоящие офисные центры класса А и В).
Динамика объема офисных площадей
Объем предложения офисных центров в 2010 году увеличился на 115 000 кв. м, что в два раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако это позволило удержать уровень заполняемости на достигнутом уровне и даже немного его увеличить. Девелоперы ввели именно столько, сколько требуется рынку. Тем не менее, избыток предложения, сформировавшийся за кризисный 2009 год, продолжает существовать.
Из крупных объектов, введенных в 2010 году можно отметить:
• БЦ Quattro Corti общей площадью 15 000 кв.м (класс А)
• БЦ «Гулливер», 2 очередь площадью 26 000 кв.м (класс В)
• БЦ «Пулково скай», 2-3 очередь площадью 27 800 кв.м (класс В)
Объем ввода предложения класса А замедлился. Девелоперы не спешат выводить на рынок новые объекты, пока заполняемость в этом сегменте рынка недвижимости остается на уровне 70-80%.
На стадии строительства находится около 200 тыс. кв.м офисных площадей класса А и около 300 тыс. - класса В, ввод которых прогнозируется до конца 2012 года.
Несомненно, что офисные центры будут строиться и в дальнейшем, городу необходимо развиваться. Однако пока нет перспектив для столь существенного оживления спроса, необходимого для поглощения площадей в тех масштабных проектах, которые сейчас строятся и проектируются. Обострение конкуренции приведет, с одной стороны, к снижению арендных ставок, что, несомненно, большое преимущество для арендаторов, а, с другой стороны, к снижению доходности.
В структуре предложения качественных офисных центров наибольшую долю занимают проекты класса В (78%). На класс А приходится 22%.
Структура предложения по классам
Если все запланированные офисные центры будут введены в эксплуатацию, то к концу 2010 года структура предложения изменится в сторону увеличения доли класса А (24%), а в 2011-2012 году доля класса А будет составлять уже 26%.
Распределение офисов по районам города в течение последних лет существенно не меняется. Наибольшее количество офисов расположено центральных районах: в Центральном, Петроградском, Василеостровском. Из спальных районов лидирует Приморский и увеличивает свою долю Московский район за счёт проектов, которые реализуются в Пулково.
Основными «деловыми» улицами города являются проспекты Невский, Каменностровский, Средний В.О., Большой П.С., набережные Пироговская, Петроградская, рек Мойки и Фонтанки. Центрами деловой активности можно назвать районы расположения станций метро «Василеостровская», «Невский проспект», «Маяковская», «Площадь Ленина», «Выборгская», «Петроградская», «Спортивная».
Исторически Центральный деловой район окружён промышленным поясом, который, в свою очередь, окружён спальными районами. В этих двух поясах пока мало офисных площадей. Здесь центрами притяжения становятся крупные транспортные артерии и станции метро.
Наметившаяся несколько лет назад децентрализация предложения продолжает развиваться. Из окраинных районов наиболее интенсивно офисная недвижимость строится в Приморском и Московском районах, однако спрос по-прежнему ориентируется на центр города. На окраинах пользуются спросом только объекты, расположенные рядом с метро и с адекватными коммерческими условиями.
Офисные центры класса А действуют только в 8 районах города, в том числе во всех центральных (Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный, Петроградский).
Прогноз предложения
На разных стадиях строительства сейчас находится большое количество офисных зданий, замораживать и перепрофилировать которые под другие функции нерентабельно. Учитывая большое количество пустующих помещений в действующих офисных центрах, а также здания на стадии строительства, Петербург не будет испытывать дефицита офисных площадей в ближайшие 3-5 лет.
Офисные центры класса А, ввод которых планируется в 2010 году
Офисные центры класса В, ввод которых планируется в 2010 году
Сформировавшийся избыток предложения будет составлять конкуренцию новым проектам, но при восстановлении рынка поглощение вакантных ныне площадей может произойти за год, максимум два. Речь идет о «хороших» зданиях - в сложившейся деловой зоне, с нормальной доступностью до метро, по адекватным арендным ставкам. Площади в «неочевидных» проектах будут пустовать долго.
Спрос и уровень вакантных площадей
В течение первых месяцев 2010 года спрос на офисные помещения активизировался. Увеличилось как количество звонков, так и количество показов, однако это не стало устойчивой тенденцией. Уже с начала мая активность спроса снизилась, и будет находиться на стабильно низком уровне до осени.
Арендаторы стали избирательны и неторопливы в выборе офиса, поскольку предложение значительно превышает спрос. В структуре спроса по-прежнему большую долю занимают компании, которые мигрируют из одного здания в другое. Новых компаний на рынке практически нет.
Структура спроса на офисы по типу сделок
В настоящее время на рынке Санкт-Петербурга в большей степени востребована аренда офисных помещений по сравнению с продажей. Востребованность аренды, прежде всего, связана с нежеланием компаний, нуждающихся в офисных площадях, отвлекать собственные оборотные средства, либо брать кредит в банке на покупку площадей. Финансирование основного бизнеса таких компаний более выгодно, чем вложение средств в покупку офиса. Кроме того, аренда предлагает большую гибкость компаниям в смене местоположения, качественного уровня здания, коммерческих условий и т.д. Тем не менее, покупка офисов стала более доступной с 2009 года в связи с появлением ипотеки в сфере коммерческой недвижимости.
Структура спроса на офисы по размеру запрашиваемых помещений
Наибольшим спросом в Санкт-Петербурге пользуются офисы площадью до 100 кв.м в действующих офисных центрах недалеко от метро, с готовой отделкой. Учитывая эту тенденцию, собственники зданий делают нарезку на небольшие офисы в зданиях. Можно уже говорить о новом сегменте рынка - маленьких офисах площадью от 20 до 50 кв.м, количество которых за кризисный 2009 год выросло.
Распределение спроса по размеру запрашиваемых офисов в 1 полугодии 2010 года
На ближайшие три года прогнозируется сохранение тенденции высокого спроса на небольшие офисные помещения (до 100 кв.м) и увеличение спроса на офисы среднего размера (100-300 кв.м).
Структура спроса по местоположению
Год назад, при обращении в офисный центр чаще всего приходилось слышать фразу «свободных помещений нет», а предварительные договоры аренды заключались на стадии строительства зданий, задолго до ввода объекта в эксплуатацию. Сегодня свободные офисы есть почти в каждом здании - и в действующих, а тем более в строящихся офисных центрах. Арендаторы при выборе офиса, прежде всего, ориентируются на степень готовности помещений.
Спрос по районам города распределяется неравномерно. Запросы арендаторов касаются в первую очередь Центрального(19%) и Московского районов (16%), а также Петроградского (6%), Наименее популярен Красносельский район города. Как правило, в центре арендуют офисы крупные, зачастую международные компании. Окраины вполне устраивают малый и средний бизнес.
Следует отметить достаточно высокий спрос на офисы в Московском районе. Однако большая часть предложения находится пока в менее популярной его части - Пулково. Офисов вдоль Московского проспекта по-прежнему недостаточно.
Структура спроса по профилю арендаторов
Спрос с 2009 года изменился не только количественно, но и качественно. Новых компаний, которые открывают офисы в Петербурге, почти не осталось, объем сделок на рынке создает миграция уже действующих арендаторов. При этом арендаторы активно пользуются снижением арендных ставок, повышая качество своего офиса без увеличения расходов.
Несмотря на кризисные явления в экономике, спад в недвижимости, в первой половине 2010 года заключено немало крупных сделок. Переезжают и расширяются преимущественно банки, государственные компании и IT-компании.
Коммерческие условия
В 2010 году арендные ставки на офисные помещения продолжали снижаться. Падение ставок объясняется не продолжением гонки на понижение, а запоздалой реакцией ряда собственников на рыночную ситуацию.
Тем не менее, некоторые здания, достигнув оптимальных показателей по заполняемости, уже пошли на повышение цен аренды. Рост арендных ставок зафиксирован в первую очередь в зданиях, расположенных в центре. Однако это пока единичные случаи и тенденция к повышению арендных ставок не прослеживается.
По данным на конец июня 2010 года средняя арендная ставка для офисных центров класса А составляет 1 100-1 200 рублей за кв.м/месяц, для класса В - 750-900 рублей за кв.м/месяц. Снижение ставок с конца 2009 года в классе А составило 8%, в классе В - 4%.
Самые дорогие офисные помещения как класса А так и класса В располагаются на Невском проспекте. Средний уровень арендных ставок для класса А здесь составляет 1 750 рублей за кв.м (до кризиса 2 300 рублей) , для класса В - 1 210 рублей (до кризиса 1 500 рублей).
Для сравнения, самые дорогие арендные ставки на офисные помещения в мире: в Лондоне, Гонконге, Токио. Арендные ставки на Невском проспекте в Петербурге ниже более чем в два раза.
Запрашиваемые арендные ставки в Петербурге могут отличаться от реальных цен сделок. На окраинах офисные центры готовы торговаться и снижать до 30%, а в центре, как правило, торга нет.
Основными факторами, влияющими на размер запрашиваемой арендной ставки на офисные помещения, являются:
1. Расположение офисного центра (район, удаленность от станции метро, расположение по отношению к центральным магистралям, окружение)
2. Внешний вид и входная группа (фасад, удобство доступа)
3. Наличие современных инженерных систем (лифты, вентиляция, кондиционирование)
4. Уровень внутренней отделки
Арендные ставки исчисляются в 90% случаев в рублях. Как правило, в сумму арендной ставки включено все - НДС и операционные расходы, кроме электричества, уборки, телефонии и интернета.
Долгосрочные договоры предполагают ежегодную индексацию ставки в соответствии в процентом, зафиксированном в договоре, или относительно роста Индекса Потребительских Цен.
Экономический кризис привёл к тому, что арендные ставки в Санкт-Петербурге в большей степени зависят не от класса офиса, а от местоположения.
Продажи офисных площадей занимают незначительную часть от общего числа сделок, основная доля договоров заключается в сегменте аренды. Спрос на покупку офисов достаточно стабильный, а в период кризиса даже увеличился, так как потенциальные покупатели надеются на существенное падение цен. Однако реальных сделок происходит мало.
Цены на офисную недвижимость зависят от класса, местоположения зданий, а также стадии готовности здания. Цены на офисы в зданиях класса А в среднем составляют от 140 000 за кв.м, класса В - от 45 000 за кв.м.
