О состоянии рынка офисной недвижимости

На сегодняшний день по разным оценкам от 12 до 20 % офисной недвижимости не соответствует заявленной классности. Зачастую, собственники, брокеры и управляющие компании присваивают своим объектам завышенную классность в рекламных целях для обоснования арендной ставки.

В основном, эксперты отмечают несоответствие объектов заявленным классам по техническим параметрам - системам пожаротушения, вентиляции и другим. То есть по тем параметрам, на которые неизбалованные российские компании-арендаторы в меньшей степени обращают внимание. Несоответствие наблюдается и по входным группам, парковке и внутренним планировкам, на что арендаторы обращают большее внимание. Отдельный вопрос - парковка. После кризиса, когда рынок продавца превратился в рынок покупателя, у арендаторов появилась возможность выбора, и на обеспеченность бизнес-центра парковкой клиенты стали обращать самое пристальное внимание.

До кризиса собственники высококлассных БЦ не испытывали потребности в активной работе по привлечению арендаторов, а собственники низкоклассных БЦ, зачастую, привлекали их за счет неподтвержденно завышенной классности объекта. На этапе кризиса собственники и управляющие компании изменили механизм работы по привлечению или удержанию арендаторов. Сегодня это, как правило, снижение арендных ставок, предоставление льгот при переезде, дополнительная отделка помещений и другие.

«Сегодняшний арендатор изменился и предпочитает офисы формата «open space», - говорит Директор по развитию бизнеса компании «НАЯДА-НЕВА» Ольга Гордон. - Компании не хотят платить за площадь общего пользования, например, коридоры и холлы, а предпочитают максимально эффективно организовать общее офисное пространство, используют раздвижные перегородки, разветвленную сеть трэков для еще большего расширения возможностей трансформации пространства».

В настоящий момент рынок офисных центров продолжает быть рынком арендатора. Однако, как только уровень спроса превысит уровень предложения, продавцы (владельцы БЦ и УК) опять начнут диктовать свои условия. По данным экспертов ГУД, переориентация рынка может произойти в ближайшие 3-4 года, а по некоторым параметрам превышение спроса над предложением идет уже сегодня.

Общая статистика по вводу в эксплуатацию площадей коммерческого назначения

В 1 квартале 2010 г. в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 103,0 тыс. кв.м. офисных площадей в классе «А» и «В», что составило около 40% от ввода за 1 квартал 2009 г.
Общий объем предложения офисных помещений классов «А» и «В» на конец 2009 г. составил 1 729,5 тыс. кв. м, обеспеченность на 1000 жителей Санкт-Петербурга достигла 376 кв. м.

Ценообразование на рынке коммерческой недвижимости

В среднем, по Санкт-Петербургу в 1 квартале 2010 г. ставки аренды в открытом предложении действующих бизнес-центров находились, с учетом НДС и операционных расходов, на уровне - для класса «А» - 405 евро/кв. м/год, для класса «В» 301 евро/кв. м/год (рост на 9% за квартал).

Цены продаж офисных помещений в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались в диапазоне 1137-3285 евро/кв. м. Рост ставок и цен по отношению к 4 кв. 2009 г. связан прежде всего с ростом курса рубля относительно евро.

Инвестиционная активность

По данным экспертов компании NAI Becar, в течение января-июня 2010 г. рынок инвестиций в коммерческую недвижимость характеризовался низким уровнем активности и в конце года масштабного возвращения на рынок западных институциональных инвесторов не прогнозируется. Наиболее вероятно, что основным источником инвестиций в недвижимость останутся российские, а также иностранные частные и корпоративные инвесторы, способные привлечь финансирование на приемлемых условиях, в том числе на открытом рынке в рамках IPO/SPO.

Что касается объектов приложения инвестиций, наиболее интересными остаются готовые торговые центры или объекты стрит-ритейла, с доходностью не ниже 10%, а также функционирующие бизнес-центры класса А со стабильным арендным потоком со ставкой капитализации 12%