Просторные офисные помещения, множество кабинетов, длинные коридоры и солидные арендные ставки. Все это - необходимость бытия для большой компании. Но что делать фирме, состоящей всего из нескольких человек? Альтернативные пути организации офиса для маленькой компании или регионального представительства описал директор Управляющей компании «Офис-М» Андрей Иванов.
- Перечислите, пожалуйста, услуги, которые возможны в рамках поддерживаемого Вами формата организации офиса?
- Миниофис - аренда отдельного, полностью оборудованного рабочего места в офисном центре на длительный срок с полным комплексом услуг по офисному обслуживанию.
Офис на час - почасовая аренда переговорной комнаты или полностью оборудованного рабочего места в офисном центре. Переговорные комнаты наиболее востребованы для проведения презентаций, конференций, совещаний и собеседований. Если есть необходимость, клиент может воспользоваться мультимедийным оборудованием - плазменной панелью или проектором.
Виртуальный офис - предоставление юридического адреса, полного спектра почтово-секретарского обслуживания и возможности проводить деловые встречи в офисном центре. Различают несколько его видов:
1)без юридического адреса (предоставление фактического адреса, почтово-секретарское обслуживание по этому адресу, возможность использовать переговорную комнату определенное количество часов в месяц)
2)с юридическим адресом (предоставление престижного фактического и юридического адреса, почтовое обслуживание по этому адресу)
3)с отдельным телефоном (особенность - предоставление выделенной телефонной линии)
Помимо основных услуг, компания предоставляет также дополнительные: телефонию, аренду компьютера или ноутбука, компьютерную помощь и курьерские услуги.
- Насколько успешно происходит внедрение и развитие новых форматов аренды офисных площадей в Санкт-Петербурге? Насколько популярны сегодня, по вашим данным, аренда одного или нескольких рабочих мест, переговорной или «офиса на час»?
- Смело можно утверждать, что новые возможности аренды офисов сегодня крайне востребованы и популярны. Руководители и собственники компаний активно ищут способы оптимизировать свои расходы на аренду офиса, а те, кто только задумывается об открытии собственного дела, сравнивая предложения, стараются выбрать оптимальное.
Было бы не совсем верно говорить, что услуги по аренде рабочих мест пользуются бешеной популярностью. Но это, в первую очередь, связано с тем, что большое количество потенциальных клиентов просто не знает о такой услуге. Кроме того, часто подобные предложения выглядят настолько заманчивыми, что арендаторы в них просто не верят. А зря, сегодня действительно можно снять офис на Невском за 7900 рублей.
Но в целом тенденция, безусловно, идёт на увеличение количества клиентов.
- В чем основные преимущества аренды только рабочего места перед организацией целого офиса?
- Ответ в данном случае заложен в самом вопросе. В первую очередь, всё зависит от того, какое количество рабочих мест вам необходимо. Если речь идёт о большом количестве (более 5), то можно рассмотреть варианты стандартной аренды, а вот если речь идёт о 1-5 рабочих местах, то преимущества следующие:
- Низкая арендная ставка. Снять рабочее место в офисе на Невском проспекте - это значительно дешевле, чем отдельное офисное помещение в центре города. Низкая цена в данном случае определяется тем, что расходы между собой делит не один арендатор, а сразу несколько компаний.
- Комфорт. Арендаторы платят только за рабочее место, при этом они получают в пользование офис целиком (санузел, кухня, холл, переговорные комнаты).
- Удобство использования. Клиенты платят только за аренду. Всем остальным занимается Управляющая Компания. Рабочие места оборудованы всем необходимым: комфортная мебель, телефон, высокоскоростной Интернет. В каждом офисном центре есть вся необходимая техника (принтеры, сканеры, копиры, факсы, телефоны), а клиентам всегда поможет офис-менеджер, находящийся на объекте. Таким образом, клиенты могут начинать работу сразу после подписания договора.
- Престижность. За такие деньги снять офис в самом центре города невозможно, ни при каких условиях. А рабочее место можно снять в престижном офисе класса А. Для многих компаний действительно важно, где будет находиться их офис.
- Сократился ли с начала 2010 года объем вакантных площадей по Вашим объектам?
- Да, при этом весьма значительно. На данный момент заполняемость рабочих мест в наших офисных центрах составляет около 90%. И это при том, что в июне 2010 года мы открыли офисный центр на Невском пр., 151. Политика нашей компании такова, что мы открываем новый центр по мере заполнения существующих. Именно поэтому вакантные места у нас есть всегда.
- Что представляют собой Ваши офисные центры: здание целиком, этаж или же несколько комнат? Какая площадь наиболее оптимальна для Вашего формата? Если рабочее пространство занимает несколько этажей, то что расположено в остальной части здания (офисы, магазины, квартиры)?
- На сегодняшний день все офисные центры находятся на Невском проспекте. Как правило, офис расположен на одном или двух этажах. Оптимальный размер - от 200 кв.м., при этом в большую сторону он не ограничен. Главное - правильно организовать внутреннее пространство. Офисы имеют открытую планировку и состоят из холла, стойки рецепции, кухни, санузла, нескольких переговорных комнат, нескольких отдельных кабинетов, и рабочих мест.
В тех зданиях, где мы занимаем 1-2 этажа, другими арендаторами являются банки (такие, как «Банк Возрождение»), медицинские клиники и крупные брендовые магазины.
- К какому классу (А, В, С или D) можно отнести Ваши офисные центры?
- Наша компания предоставляет действительно уникальные услуги, именно поэтому мы не попадаем ни под одну из существующих классификаций.
Сами здания, в которых находятся наши офисы, относятся к классу А и В.
Мы стоим особняком на рынке аренды офисов. В обозримом будущем поставили перед собой цель создать собственную систему классификации офисных центров, которую можно было бы применять для оценки рабочих мест.
- Каким требованиям должно соответствовать здание, чтобы оно подошло для формата «аренда рабочего места»?
- В первую очередь, здания должны находиться в зоне лёгкой транспортной доступности (как на машине, так и на общественном транспорте).
Все помещения должны иметь парадный вход и окна, выходящие на улицу (только часть окон может выходить во двор). Офис должен быть отремонтирован, обязательным условием является большое количество свободного пространства для удобного и эффективного расположения рабочих мест.
На данный момент все наши объекты расположены непосредственно на Невском проспекте, это связано с престижностью такого расположения для арендаторов. В дальнейшем мы поставили перед собой цель открыть офисные центры во всех районах города.
- Как Вы оцениваете конкурентную обстановку в офисном бизнесе в целом, и непосредственно в том формате, в котором Вы работаете? Кого Вы считаете непосредственными конкурентами из числа тех немногочисленных компаний, которые предоставляют в аренду какую-то часть своего офиса или рабочие места?
- Конкуренция на рынке в целом в данный момент, безусловно, высока. С другой стороны, в силу нестандартности формата предоставляемых услуг, компаний, аналогичных «Офис-М», в городе нет. Конкурентов в этой нише мало, потому что при всех видимых плюсах, организовать подобный бизнес довольно сложно, он сопряжен с большими затратами. По-настоящему он способен приносить прибыль лишь тогда, когда компания управляет несколькими офисными объектами. А в связи с тем, что рентабельность ниже, чем при сдаче в аренду больших площадей, появления в ближайшее время серьезных конкурентов мы не ожидаем.
На рынке Санкт-Петербурга существует компания Regus, которая также предлагает подобные услуги, но их цены в несколько раз выше. Это всё-таки несколько иной формат, ориентированный на крупных иностранных клиентов.
В городе сейчас есть несколько, так называемых, коворкинг-центров, сдающих в аренду отдельные рабочие места. Однако в большинстве своем они не предоставляют дополнительных услуг арендаторам (таких как, например, секретарское обслуживание). Уровень помещений и предоставленных услуг по аренде отдельного места значительно ниже.
Объекты компании «Офис-М» коворкинг-центрами не являются, потому что расположение зданий, ремонт в них, дополнительные услуги и сам подход к организации бизнеса в нашей компании на порядок выше.
- Какую ценовую политику ведете? Очевидно, что стоимость аренды миниофиса гораздо ниже, чем традиционного. Насколько дешевле обходится аренда рабочих мест по сравнению с арендой целого офиса?
- Стоимость аренды одного рабочего места составляет от 7900 рублей в месяц. При аренде 2-3 рабочих мест клиентам предоставляются дополнительные скидки. Цена также зависит от класса офисного центра, где арендуется место, от удаленности от окна. Есть офисные центры, окна которых выходят на Казанский собор, стоимость в них будет немного выше.
Если сравнивать аренду рабочих мест и аренду офиса, то в пользу первого варианта говорит следующее: арендуя маленький офис на 25 кв.м. вы получаете в своё распоряжение только 25 кв.м. Арендуя рабочее место (или несколько мест) вы получаете еще кухню, санузел, холл, рецепцию, переговорные комнаты, итого более 80 кв.м.
Кроме того, заявленная стоимость действительно одна из самых низких в Санкт-Петербурге на офисную недвижимость.
- Каков портрет среднего арендатора? На кого нацелено подобное предложение?
- Услуга пользуется спросом среди индивидуальных предпринимателей и небольших компаний, в штате которых 2-3 человека. Самые распространенные сферы деятельности наших арендаторов - туризм, юриспруденция, рекрутинг, логистика, некоммерческая недвижимость.
Другая группа клиентов - это представители крупных компаний (в основном зарубежных и из других городов), которые открывают в наших офисных центрах филиалы своих компаний.
Фрилансеров среди арендаторов значительно меньше. Они предпочитают работать на дому или снимать более дешевые места в коворкинг-центрах без дополнительного обслуживания.
- Какой, по вашему мнению, средний срок аренды рабочих мест? Какой минимальный срок аренды?
- Оптимальный срок аренды рабочего места - от полугода и больше, минимальный - один месяц. Средний срок - 1 год, потом договор продлевается.
В целом, вопрос со сроками аренды индивидуальный и зависит от пожеланий арендатора и от свободных мест, имеющихся в наличии.
- Какие могут возникнуть сложности в процессе «эксплуатации» офисного пространства подобного формата для арендатора и управляющей компании?
- Основной сложностью с точки зрения арендатора офиса является «непривычность формата», при котором несколько компаний используют одно офисное помещение. Однако, как признаются сами клиенты, к этому быстро привыкаешь и находишь в этом свои преимущества - например, приобретение полезных бизнес-контактов.
Основные сложности управляющей компании могут быть связаны с недобросовестными арендаторами. Наша компания старается получить максимум информации о потенциальном клиенте. При заключении договора обязательным является предоставление целого пакета документов (копии ИНН, КПП, ОГРН, первой и последней страницы Устава, паспортов всех, кто пользуется помещением с предъявлением оригинала). Все они проверяются сотрудниками компании на предмет подлинности предоставляемых сведений. Но, несмотря на меры безопасности, которые предпринимаются управляющей компанией, от мошенников не застрахован никто. Причём, чем крупнее мошенник, тем более престижный офис он захочет снять. Достаточно вспомнить компанию «МММ», которая, занимаясь заведомо незаконной деятельностью, рекламировала себя по федеральным каналам и снимала офисы в самых лучших местах.
- Ну и в конце немного прогнозов: как встретил осенний сезон рынок офисной недвижимости? Если что ждет рынок к концу года?
- Основная тенденция - это рост арендных ставок в бизнес-центрах. Ставки растут в связи с тем, что в период кризиса строительство новых центров практически прекратилось и сейчас количество свободных площадей заметно уменьшается. Другой тенденцией, является то, что владельцы бизнес центров крайне неохотно сдают маленькие площади, для них гораздо выгоднее сдать сразу несколько этажей. Это делает крайне затруднительным поиск офиса для маленьких компаний. Обе этих тенденции делают предложение нашей компании крайне интересным и перспективным.
- Спасибо за интервью!
