Не секрет, что за наиболее достоверной оценкой рынка офисной недвижимости следует обращаться к экспертам: аналитикам, чьей непосредственной работой является исследование бизнес-пространства. Мы побеседовали с директором департамента брокериджа NAI Becar Наталией Черейской: о вакантных площадях, средних арендных ставках, классификации бизнес-центров и многом другом.
- Какова в целом ситуация на рынке офисной недвижимости? Если говорить о прогнозах, что ждет рынок к концу года?
- Благодаря тому, что рынок стремится к стабильности, никаких резких поворотов спроса в этом году не ожидается. Замедляются процессы, связанные с уменьшением арендных ставок. В I полугодии 2010 г. в Санкт-Петербурге сдано в эксплуатацию 13 бизнес-центров и МФК с офисной составляющей общей площадью порядка 140,8 тыс. кв. м, более чем в два раза меньше, чем за соответствующий период 2009 г.
- Можно ли говорить о положительной динамике на рынке офисной недвижимости в посткризисный период? Стоит ли ожидать в ближайшее время повышения ставок на рынке коммерческой недвижимости в целом?
- Тенденции рынка бизнес-центров на сегодняшний день таковы:
•Текущее состояние рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга характеризуется стабильностью.
•Приостановленные с началом кризиса крупные проекты не стартуют.
•Активизировались процессы реконструкции бывших административных и производственных зданий, имеющих удачное месторасположение, в бизнес-центры с невысокой арендной ставкой.
•На фоне дефицита пятен для нового строительства в историческом центре Санкт-Петербурга вырос интерес к реконструкции жилых и административных зданий и реконцепции неэффективных коммерческих объектов с целью создания объектов офисной недвижимости.
•Сроки экспозиции новых бизнес-центров увеличиваются.
•Отмечен незначительный рост спроса и ставок аренды в сегменте высококачественных бизнес-центров с хорошим местоположением.
•По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону офисов 50-200 кв. м.
•Получило широкое распространение индивидуальное обсуждение условий договоров аренды с клиентами. Ставки аренды для различных арендаторов внутри одного объекта могут существенно дифференцироваться.
•Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение I полугодия 2010 г. оставались стабильными.
- Сократился ли с начала 2010 года объем вакантных площадей в целом по городу вследствие введения достаточно небольшого количества новых офисных площадей?
- В 2010 году доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «B» составила примерно 25%. Бизнес-центры в центре Санкт-Петербурга очень востребованы и заполнены практически на 90-100%. При этом недавно введенные бизнес-центры на окраинах города остаются заполненные примерно на 50% и испытывают большие трудности.
- Сколько новых бизнес-центров вышло на рынок с начала года, и сколько планируется до конца 2010 года?
- По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, до конца 2010 г. планируется ввод порядка 35 офисных объектов, реально в эксплуатацию будет введено не более 20-22 общей площадью 170-200 тыс. кв. м.
На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В, С составит порядка 2,56-2,59 млн кв. м. Прирост объема предложения за год ожидается на уровне 14%, таким образом, снижение темпов роста рынка продолжится.
- В период кризиса многие арендаторы съезжали из дорогих БЦ и арендовали помещения в центрах ниже классом. Происходит ли сейчас их возвращение на предыдущие позиции?
- Некоторые арендаторы активно увеличивают занимаемые площади. Причем гораздо немногие решаются на переезд, понимая, какие затраты он повлечет. Если арендатора устраивают арендные ставки и работа управляющей компании, то вряд ли он вообще станет задумываться о переезде.
- Какой класс (А,В,С или D) наиболее заполнен и востребован? Какой из них имеет более стабильное положение?
- Наиболее востребованными остаются бизнес-центры класса «А» в центре Санкт-Петербурга и бизнес-центры класса «С».
- Отразился ли на офисном рынке каким-то образом тот факт, что ГУД (Гильдия управляющих и девелоперов) классифицировала все БЦ Петербурга? Имеет ли "классность" какое-то значение для арендаторов?
- Статус объекта не всегда имеет первоочередное значение для арендатора. Наиболее важными факторами при выборе бизнес-центра остаются арендная ставка, управляющая компания и местоположение. Процесс классификации бизнес-центров идет. И мы уверены, что классификация поможет сделать рынок более прозрачным. При этом быстрого изменения арендных ставок не стоит ждать. Главным преимуществом классификации ГУД является то, что уже разработан инструментарий для работы экспертов, и все нюансы в систему классификации будут вноситься на основе специфики конкретного региона. Особенностью классификации является то, что объекты классифицируются независимо от желания собственника. У комиссии есть список бизнес-центров, классификация и анкета для определения класса объекта. Итогом такой работы является уменьшение субъективности при оценке класса объектов и прозрачность процедуры.
- Насколько успешно происходит внедрение и развитие новых форматов аренды офисных площадей? Популярны ли сегодня аренда одного или нескольких рабочих мест, переговорной или «офиса на час»?
- В каких-то случаях есть возможность снять в бизнес-центрах переговорные, «офис на час». Но, как и сейчас, еще долгое время подобная практика не будет иметь массового характера.
- Каковы арендные ставки в среднем по городу в зависимости от районов и классности БЦ?
- В I полугодии 2010 г. существенных изменений ставок аренды не отмечено. В среднем, по Санкт-Петербургу в 2010 г. ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах:
- класс А - 900-2 000 руб./кв. м/месяц;
- класс В - 550-1 300 руб./кв. м/месяц;
- класс С - 400-1 000 руб./кв. м/месяц.
- Вопрос по поводу децентрализации деловой зоны Петербурга: как на сегодняшний день можно оценить успешность развития офисных комплексов на окраинах города? Насколько это перспективно и реально?
- В результате замораживания периферийных проектов остановился процесс децентрализации офисного рынка.
Рынок все расставляет на свои места. Поэтому нужно понимать, где и какой формат бизнес-центра необходим. Бизнес-центры в ближайшей локации от станций метро могут быть успешными в том случае, если их строительный объем в данной локации будет востребован. Например, часто девелоперы, начав до кризиса строительство большого бизнес-центра, пересматривают его площади. И получается, что многие новые бизнес-центры даже с хорошим местоположением стоят полузаполненные.
- Как Вы считаете, какая УК на рынке коммерческой недвижимости более эффективна и работоспособна: внешняя или собственная, самостоятельно созданная команда? Почему?
- Безусловно, наиболее эффективно будет работать внешняя управляющая компания. Причин этому множество. Например, собственник не всегда может влиять на свою собственную управляющую компанию со стороны качества, скорости выполнения работ.
Директор департамента управления объектов NAI Becar Наталья Скаландис отмечает, что в кризис появилась тенденция самостоятельного управления собственником своим БЦ. Это произошло из-за того, что собственники решили минимизировать затраты. Главная проблема здесь состоит в непонимании того, что в дальнейшем эта экономика приведет к ухудшению качества имиджа и доходности.
- Спасибо за интервью!
