У арендаторов не должно возникнуть желания уйти

Эксперты рынка коммерческой недвижимости утверждают, что в сегменте офисных объектов наметилась позитивная динамика. Процесс ротации приостановился, арендные ставки стабилизировались, демпинговая политика перестала быть единственно возможным инструментарием наполнения бизнес-центров. Так ли это? И когда арендные ставки вернутся на докризисные позиции?

Ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Петербурга прокомментировал Андрей Пушкарский, генеральный директор УК «Сенатор»:

Период первоначального шока и паники от наступившего кризиса закончился. Мы, равно как и другие участники рынка, стали искать выходы из сложившейся непростой ситуации. Никто не говорит, что ротация - это хорошо, однако, если грамотно организовать и возглавить этот процесс, то из него тоже можно извлечь некую пользу.

Нас не может не радовать тот факт, что цены перестали падать. Сегодня на некоторых объектах мы немного подняли арендную плату, в среднем на 10%. Но говорить об этом как о положительной динамике пока рано, так как арендные ставки во время кризиса упали на 40%.

Конечно, сегодняшнее положение дел проигрывает на фоне докризисной ситуацией. Но если говорить о реальной обстановке, в которой мы сейчас находимся, все более-менее приемлемо. Есть своя положительная динамика, плюсы и успехи.

Так, за последний квартал мы в среднем сдавали по 1,5 -2 тыс. кв. м в месяц. Правда, с перезаключением. Хотя по нынешним временам перезаключение иногда приравнивается к заключению.

Вы прибегаете к демпингу с целью привлечения арендаторов?

Если в бизнес-центрах наполняемость порядка 90%, а у нас в большинстве объектов именно такая ситуация, то соответственно смысла снижать ставки на несколько свободных помещений нет. Логичнее, напротив, немного поднять, что мы и делаем. А вот в новом БЦ на 17 линии ВО, д. 22, где наполняемость пока низкая, мы готовы ко всяческим льготам, преференциям и прочим механизмам, которые можно назвать демпингом.

Открыть новый БЦ, и заполнить его, по мнению многих, во время кризиса - безумие. Насколько сложно найти сегодня арендаторов в «свежий» бизнес-центр?

В начале кризиса, в конце 2008 года, мы открыли 2 новых бизнес-центра класса «А»: на ул. Профессора Попова, д. 37 площадью 13 307 кв. м и, как я уже сказал, на 17 линии ВО, д. 22 площадью 10 887 кв. м. И вот уже полтора года активно работаем над их наполняемостью.

Признаюсь, приходилось сталкиваться со сложностями. Случалось и такое, что въезжали крупные арендаторы, а через 2 месяца в связи с общей непростой экономической ситуацией съезжали. Так, к примеру, была компания, которая заняла полностью одну треть здания, сделали ремонт, оплатили аренду, но через несколько месяцев съехали, не успев даже толком поработать в новом помещении. Другой арендатор въехал в БЦ на 17 линии, снял 2 этажа, но на третий месяц вынужден был съехать по тем же причинам.

На сегодняшний день ситуация по новым БЦ «Сенатор» следующая: здание на ул. Профессора Попова мы почти полностью сдали, осталось всего полтора свободных этажа из десяти. Наполняемость - более 80%. Надеемся, что в текущем году она достигнет отметки в 100%.

С бизнес-центром на 17 линии дела обстоят несколько сложнее. Во-первых, Васильевский Остров - на любителя. Во-вторых, там непростая конкурентная обстановка: этот район перенасыщен БЦ класса «А» и «В». Поэтому мы снизили арендные ставки, делали скидки, преференции. На сегодняшний день наполняемость БЦ на 17 линии - 50%. Это наш самый незаполненный объект, но мы надеемся, что к концу года ситуация изменится.

Планируете ли вы в ближайшее время расширять сеть БЦ «Сенатор»? Какие проекты реализуются сегодня?

Сейчас активно достраиваем здание БЦ на 18 линии В.О., д. 31. К концу года мы должны полностью закончить III очередь. Два корпуса работают уже сегодня. Площадь третьего, самого большого - порядка 30 тыс кв. м. В данный момент идет структурное остекление фасадов. Во второй половине года мы выпустим на рынок полностью готовый продукт.

В остальных проектах мы продолжаем вести работы по проектированию, а вот строительную часть вынуждены были заморозить. В целом сопутствующие работы, скажем, по укреплению фундаментов близлежащих домов и прочие, которые практически невозможно приостановить, мы не остановили.

Эти работы реализуются на средства вашей управляющей компании или инвесторов, банков?

В основном, на собственные средства. Но у нас есть серьезная кредитная линия, которую мы тоже используем.

Кризис внес свои «корректировки», нарушив планы многих людей и компаний. Как изменилась в этой связи концепция развития УК «Сенатор»?

Мы вынуждены были приостановить строительство нескольких новых бизнес-центров, сократили инвестиции. Но поскольку силы, энергия, и, самое главное, желание работать есть, мы решили, что, если пока сложно развиваться вширь, надо развиваться вглубь. Необходимо постоянно совершенствоваться, чтобы у наших арендаторов не возникло желания уйти от нас.

В этой связи мы расширили сферу сервиса новым интересным пакетом, который включает целый комплекс услуг. Это и копировальный центр, аренда конференц-залов, стационарный медицинский центр, страховой брокер, нотариус, консьерж, услуги по подбору персонала и др.

Данное нововведение позволяет максимально оптимизировать время и средства наших клиентов. Теперь они могут, не выходя из своего офиса, набрать телефонный номер нашего координатора и заказать копирование документов в копи-центре, напитки и еду, канцелярские принадлежности; купить билеты на поезд, забронировать гостиницу, оформить страховой полис, приобрести туристические путевки; воспользоваться услугами химчистки, ателье, ремонта обуви и др. Заказ будет выполнен в кратчайшие сроки и доставлен в офис. При этом стоимость услуг соответствует среднерыночным ценам по городу.

Наша управляющая компания оказывает услуги по перепланировке офиса, подбору мебели по самым разумным ценам в собственность либо в аренду. Помимо этого, для владельцев автомобилей мы строим автомойку, шиномонтаж, а также оборудуем помещение для сезонного хранения колес.

На сайте УК «Сенатор» размещена информация об услуге под названием «виртуальный офис». Что означает данная опция?

Эта услуга рассчитана на небольшие компании, которые недавно вышли на рынок. Имеющийся бюджет пока не позволяет им арендовать дорогой офис в БЦ класса «А». Однако они хотят придать определенный антураж, создать имидж своему бизнесу, ауру солидности. И мы можем в этом помочь.

За символическую плату компания получает почтовый и юридический адреса БЦ «Сенатор», он-лайн секретаря, который ответит на все вопросы клиентов, выделенную телефонную линию, факс и тд. Думаю, данное предложение будет востребовано.

Сколько стоит такая услуга?

Мы предлагаем три пакета: «бизнес» - 13 тыс. рублей, «стандарт» - 10 тыс. 500 руб. и «лайт» - 8 тыс. рублей. Первый из трех пакетов помимо всего прочего включает возможность личного присутствия в офисе в течение 48 часов. Это позволяет сэкономить на аренде в случае необходимости переговорных комнат.

Также у нас есть спецпредложение для деловых людей, которые находятся в Петербурге в командировке. Поскольку им не надо арендовать офис на год, они могут снять его на непродолжительное время, скажем, на несколько дней. Временный офис будет оборудован всей необходимой оргтехникой, также там будет присутствовать секретарь.

Кроме того, нашим арендаторам мы предлагаем клубные карты «Сенатор», гарантирующие выгодные условия в ресторанах, спортивных клубах, автосервисных центрах и тд.

В бизнес-центрах класса «С» наиболее востребованы сегодня комнаты площадью 10-15 кв. м. Какие офисные площади более популярны у арендаторов БЦ класса «А» и «В»?

У нас средний контракт - около 100 кв. м. Таких достаточно много. И где-то 1-2 раза в квартал появляется крупный арендатор, которому интересны площади на 1 тыс .- 1, 5 тыс. кв. м.

По мнению Сергея Игонина (УК «АЙ БИ Групп») многие собственники отказываются от привлечения внешних УК, поскольку имеют непрозрачную структуру бизнеса и историю капиталов. Они предпочитают иметь «карманные» управляющие компании. Каково ваше мнение?

Отчасти Игонин прав. Профессионалы всегда работают лучше, чем непрофессионалы. Другое дело, что мы тоже начинали как карманная управляющая компания. Но за годы управления крупной сетью БЦ поневоле приобретаешь профессионализм и бесценный опыт.

Пока на внешний рынок мы не выходили. Но, что интересно, за последние месяцы ко мне уже несколько раз обращались собственники БЦ, чтобы выяснить, не хотим ли мы «поуправлять» их бизнес-центрами?

В любом случае управлением объектов коммерческой недвижимости должны заниматься профессионалы. А карманные они или нет - не важно. Главное, чтобы они умели работать и приносить прибыль собственнику здания.

Как вашей УК решается проблема неплатежей, когда арендаторы задерживают выплаты?

В случае задержки арендной платы, предположим, в течение месяца, мы ведем активные переговоры с арендатором, выясняем ситуацию. Если он ведет себя конструктивно, а большинство поступают именно так, мы договариваемся и приходим к общему решению, даем отсрочки взамен на предоставление дополнительных гарантий по оплате.

Но, к сожалению, не всегда получается договориться. Иногда встречаются компании, которые считают, что аренда офиса - последнее, за что надо платить. Мол, есть куда более важные платежи. Однако мы рассуждаем иначе. Аренда - это одно из первых, за что надо платить. Ведь офис - это площадка, на которой строится бизнес, его фундамент.

Когда арендатор не платит, мы принимаем все необходимые меры, естественно, в рамках законодательства. Например, обращаемся в суд. Были прецеденты, когда мы ограничивали доступ в офис, возможность пользоваться оргтехникой и пр.

Сегодня банки обмениваются информацией, общим реестром должников по кредитам. Есть ли у УК список неблагонадежных арендаторов, которые не платят аренду, мигрируют из одного БЦ в другой, забывая о том, что Петербург - небольшой город?

При каждом заключении договора аренды, мы наводим справки относительно компании, ее учредителя, генерального директора. А так как Петербург - город маленький, сделать это достаточно легко.

В моей практике был такой случай, когда обратившиеся к нам люди оказались заядлыми должниками. Об этом мы узнали, предварительно наведя справки и выяснив, что они уже должны двум БЦ, из которых съехали, не заплатив. В итоге мы, конечно, отказали им в аренде. Хотя, к счастью, подобные случаи - редкость.

В кризис многие арендаторы, реализующие одежду и обувь, съезжали даже с объектов с высокой проходимостью. Закрывались бутики и магазины на Невском проспекте. Чем объясняется волна съездов и непопулярность формата стрит-ритейл? Снижение платежеспособности населения?

Сегодня бутики «сжались», и многие были вынуждены отказаться от аренды на главных торговых коридорах Петербурга (Невский проспект, Петроградская, пешеходная улица на Васильевском острове).

В то же время за последний год, пожалуй, активно стали открываться точки общепита разной ценовой категории. О повышении спроса населения к сфере питания мы можем свидетельствовать на примере нашего собственного ресторана кавказской кухни «Чебурек» на Вознесенском, 55. Этому ресторану уже более 40 лет. Раньше это была популярная среди студентов Чебуречная на Майорова. Мы инвестировали средства в этот ресторан, существенно улучшили дизайн интерьера. В рекламе мы с гордостью заявляем, что наши чебуреки - лучшие не только в городе, но и в Европе. И подтверждение тому - очереди, которые выстраиваются в нашем ресторане по выходным дням.

Аналитики рынка коммерческой недвижимости говорят о том, что белых пятен под застройку БЦ в центре города почти не осталось. По их мнению, в ближайшем будущем зона деловой активности сместится за пределы города, за его окраины. Как вы оцениваете перспективы децентрализации?

Сегодня уже построены три бизнес-центра рядом с «Пулково». Пока они стоят пустые.
Владельцы БЦ у аэропорта говорят о том, что они поторопились лет на 5-10. Быть может, когда в «Пулково» появится новый аэропорт, построят новую станцию метро, запустится в полную мощь кольцевая дорога - ситуация с наполняемостью БЦ изменится. Но на это нужно время. А пока мы имеем то, что имеем. На мой взгляд, сейчас там должны платить аренду офисов международные консультанты, которые сопровождали эти проекты.

Архитектурная мода на БЦ в историческом центре города - понятие весьма условное. Изменения архитектурного облика ограничены сводом правил. Но все-таки: можно обозначить в этом ключе некие тенденции?

Если говорить в общем, то стекло и камень - основные материалы, которые используются сегодня в облицовке фасадов БЦ. Другое дело - объекты в историческом центре города.

Так, здание БЦ на улице Чайковского, д. 1 хоть и не является памятником архитектуры, но это образчик сталинского конструктивизма. Оно было построено в 1935 году. Мы отреставрировали фасад, предельно сохранив его изначальный облик, но в тоже время придали свежести и энергии сегодняшнего дня.

Бизнес-центр - составная часть городской среды. Хорошо спроектированный и построенный БЦ, на мой взгляд, все-таки должен быть, так скажем, направлен внутрь. Речь идет о том, чтобы арендатор мог подъехать к нему на автомобиле, поставить машину на паркинг и зайдя в само здание, обнаружить там красивый холл, хороший лифт, панорамные виды из офиса, обилие зелени, цветов и очень функциональные помещения.

Есть БЦ, которые имеют яркую, нестандартную архитектуру. Однако зачастую за внешней необычностью и оригинальностью скрывается не очень привлекательная изнанка: отсутствие хорошей парковки, неудобная планировка офисов и др. Снаружи - амбиции, а внутри - ощущение дискомфорта. Мы считаем, что поскольку БЦ предназначен, прежде всего, для работы, поэтому самое важное - создание максимально комфортной атмосферы для людей, работающих в нем.

Для справки: УК «Сенатор» работает на рынке офисной недвижимости с 2000 года. На данный момент сеть БЦ «Сенатор» - 14 объектов. Основным видом деятельность компании является управление сетью БЦ «Сенатор», а именно обеспечение дохода собственников путем сдачи объектов в аренду, управление технической эксплуатацией и обслуживание БЦ.