Почему технологии демпинга оказываются бездейственны как способ привлечения ритейлеров в новые торговые центры? Есть ли предпосылки для роста арендных ставок в БЦ и ТЦ Петербурга? Зачем собственники отказываются от помощи внешней управляющей компании, даже в ущерб личным финансовым интересам? С этими и другими вопросами мы обратились к Сергею Игонину, управляющему партнеру компании «АйБи ГРУПП»:
- Наметилась ли позитивная динамика на рынке коммерческой недвижимости? Можно ли говорить о том, что кризис миновал? Процесс, когда арендаторы переезжали из БЦ класса А, В в БЦ ниже классом, дабы сэкономить на аренде, закончился?
- На сегодняшний день все участники рынка, затаив дыхание, ждут проявления явных факторов или событий, которые будут свидетельствовать об уже свершившихся изменениях на рынке. Я в таких оценках был бы крайне осторожен. Надеюсь, что рынок сейчас находится в неком равновесном состоянии, причем в нижней своей точке. И очень хочется верить, что дальнейшего поступательного движения вниз не будет, а рынок начнет постепенно расти. Поэтому рассуждать о том, что мы вернемся в докризисные позиции в каком-то близко обозримом будущем, не приходится... По крайней мере не в ближайшие 2-3 года.
Я охарактеризовал бы положение следующим образом: стабилизировались ставки, (хотя некоторые управляющие или компании и заявляют о начале очень небольшого роста - хотелось бы искренне верить, что это так), стабилизировалась заполняемость по тем Бизнес центрам, которые потеряли часть арендаторов с момента начала кризиса (это не касается объектов, вышедших на рынок в период кризиса, речь идет о БЦ, которые уже существовали и которые потеряли часть клиентуры в период кризиса).
Касательно переезда из БЦ высокого класса в Бизнес центры более низкого. Скорее, это процесс не перемены одного класса на другой, с точки зрения экономии средств, а переезд из БЦ, где управляющие компании занимали негибкую позицию по ставкам, в те Бизнес центры, где клиентам сразу предлагали существенные скидки. Причем, абсолютно не факт, что люди переезжали в офисные здания более низкого класса. Ряд компаний переместились в офисные здания более высокого класса, пользуясь тем, что за те же деньги получили более качественное предложение услуг. Говорить о том, что закончился период времени экономии арендаторов на арендной плате тоже в корне не верно. У арендаторов есть своя структура затрат. И любая компания стремится свои затраты оптимизировать, в том числе и сэкономить. Процесс оптимизации расходов существовал всегда.
- Период "мощной" ротации, по мнению некоторых экспертов рынка, закончился, арендные ставки не только стабилизируются, но и растут. Так ли это (на примере ваших объектов офисной недвижимости)?
- Я все-таки был бы осторожен в утверждении о росте ставок. Хотя, мы сейчас проводили исследование по Бизнес центрам, которые находятся в непосредственной близости к одному из наших объектов, и на уровне запрашиваемых ставок все стараются показывать некий рост. Но убежденности в том, что реальные договоры заключаются именно по таким (запрашиваемым), ставкам, у меня нет. Сейчас время, когда управляющие стараются быть излишне оптимистичными - «да у нас уже все растет»... Но я думаю, что реальные договоры заключаются по другим ставкам и они пока мало отличаются от тех, которые были в нижней точке рынка.
- Под управлением вашей компании находится и Торговые комплексы и Бизнес центры, и МФК. Какой из форматов менее всего затронул кризис или экономическая ситуация отразилась не лучшим образом на всех объектах?
- Если говорить о том, какие форматы коммерческой недвижимости легче пережили кризис, то здесь нужно четко разделить не по функционалу коммерческой недвижимости - офисная или торговая, а по времени выхода тех или иных объектов на рынок, по их концепции, локации. Как в офисной, так и в торговой недвижимости бесспорно легче пережили кризис те компании или те проекты, которые вышли на рынок задолго до его начала. То есть такие объекты, которые к моменту кризиса не испытывали какие-либо проблемы с заполняемостью, и были заполнены, предположим, на 95%. В офисной недвижимости - они потеряли определенное, но не очень большое количество клиентов, но вынуждены были серьезно изменять ставки.
В торговой недвижимости, если объект имел правильную локацию и правильную концепцию, то не произошло даже серьезного понижения ставок (если говорить о рублевых ставках), валовый доход - не изменился. И совсем другая ситуация сложилась у проектов, которые вышли на рынок в период кризиса, или к моменту его начала. Там проблема одна, общая, это - заполняемость. И эта заполняемость дается с огромным трудом и, как правило, путем демпинга. Это - в офисной недвижимости. А в торговой, даже демпинговыми ставками невозможно привлечь ритейлеров. Потому что они не идут в новые объекты, которые испытывают проблемы и с заполняемостью, и с локацией.
- По мнению некоторых аналитиков рынка, продолжается децентрализация объектов офисной недвижимости: девелоперы активно "осваивают" земельные участки на окраинах города под застройку объектов офисной недвижимости. Сегодня большинство введенных объектов расположено в нецентральных районах. Не приведет ли эта тенденция в будущем (лет через 10-15) к тому, что много офисных центров появится в ближайших пригородах - Всеволожском районе, Пушкине, Петродворце?
- Говорить о том, что продолжается децентрализация объектов офисной недвижимости - не совсем корректно. Потому что процесс децентрализации, или попытка строительства Бизнес центров в спальных районах, на окраине города, в пределах Кольцевой, на КАД, начался еще до кризиса. И как раз наибольшее количество таких объектов было заявлено в докризисный период. Те, кто вышли на рынок после начала кризиса, сразу столкнулись с проблемой заполняемости. Потому что сейчас - рынок арендатора, переизбыток предложения, и при такой ситуации арендаторы предпочитают офисы, находящиеся ближе к историческому центру, или, по крайней мере, к удобным транспортным коммуникациям.
Если говорить о будущем, то, бесспорно, будут существовать Бизнес центры и в центральной части города и на его окраинах. Ведь в чем привлекательность бизнес парков? - это возможность получить тоже высокое качество, но за значительно меньшие деньги. Это достигается, в первую очередь, меньшей себестоимостью таких объектов, за счет их конструктивных, инженерных особенностей, стоимости земли. Если эти условия будут соблюдены, то такие офисные зоны будут пользоваться спросом. Но - в будущем. Крупные компании смогут позволить себе иметь головной офис в престижном месте (в центре) и backoffice в менее престижном - загородом. Но для этого в Петербурге должно появится достаточное количество больших, мощных компаний, которые предпочитают иметь два офиса, опять же задумываясь о своих издержках.
Ну а рассуждать о возможности возникновения офисных центров во Всеволожском районе, в Пушкине, в Петродворце, я думаю, не стоит. Все эти районы имеют свои особенности развития. Как правило, это места загородного жилья, это парковые, музейные зоны... Если только, конечно, кто-то не построит специализированный БЦ под одну-две компании, бизнес которых связан, предположим только с данным регионом. В общем, с чем-то очень специализированным, что есть только в Пушкине или Всеволожске.
А бизнес парки, будут все-таки строиться либо на кольцевой автодороге, либо в ее пределах.
- Есть мнение, что привлечение УК приводит к удорожанию проекта БЦ (ТЦ). Так ли это? Финансовым управлением уже "запущенных", готовых проектов собственник, как правило, занимается самостоятельно? Насколько собственник готов воспринимать и "претворять в жизнь" рекомендации, которые дает УК?
- Достаточно непрофессиональная точка зрения, которая, к сожалению, созвучна точке зрения многих собственников, которые априори считают, что внешняя управляющая компания - это удорожание проекта. А я считаю, что это не удорожание, а удешевление проекта. И это получение дополнительных преимуществ для проекта, которые позволят в дальнейшем получить конкретную дополнительную экономическую эффективность в этом проекте. Во-первых, издержки. Какие затраты будет нести собственник на содержание своей собственной УК, в том числе в период формирования такой структуры, обучения персонала?
А если уж считать издержки, то давайте не ограничиваться только зарплатой управляющего и его помощника, а прибавим заработную плату и бухгалтерии, и секретарей, и всего остального персонала, который так или иначе задействован на новую структуру. Я считаю, что предпочтения, которые отдаются российскими неинституциональными инвесторами в пользу своих «карманных» управляющих компаний, не связаны никоим образом с экономикой. Экономику здесь как раз никто и не считает. Это связано совсем с другими, исключительно российскими реалиями или со спецификой российского бизнеса, которые у нас еще, к сожалению, до сих пор существуют...
И если многие сделки абсолютно непрозрачны в силу того, что непрозрачен капитал, на который приобретается тот или иной объект недвижимости, то понятно, что собственник, имеющий такую непрозрачную структуру и историю этих капиталов, вряд ли будет заинтересован в привлечении внешней управляющей компании. С точки зрения дальнейшего управления объектом, то понятно, что профессиональная УК не наделает тех ошибок, которые наделает недавно созданная, «карманная» структура.
Ну а готовность воспринимать рекомендации УК прежде всего, все зависит от самого собственника. Насколько он способен воспринимать чужое мнение. Если собственник не готов слышать никого кроме самого себя, то он и управляющую компанию слушать не будет.
Собственники априори достойны уважения. Это люди, которые смогли создать, организовать бизнес. Зачастую бизнес большой, успешный. Но это бизнес в его специфическом направлении. Иногда у владельца возникает ощущение, что если он создал этот бизнес, то он готов легко и просто постигнуть и азы всего остального. Особенно в недвижимости. Мы не раз сталкивались с отношением к недвижимости, как будто это нечто очень простое, очень доступное.
А результаты такого отношения мы можем наглядно увидеть в ближайших пригородах Санкт-Петербурга. Увидеть то количество недостроенных «трансформаторных будок», которые, на самом деле, являются недостроенными коттеджами. Потому что некоторые люди считали, что могут самостоятельно все спроектировать и построить. Результаты - налицо.
Я не говорю даже об архитектуре, я говорю о том количестве недостроя, который уродует наши пригороды. И о тех проблемах, которые существуют - когда нанятые собственником гастробайтеры являлись и художниками, и дизайнерами, и архитекторами. И теперь собственник вынужден в этом жить. Со всеми вытекающими последствиями - в промерзающем здании, с трещинами по фундаментам и прочими неприятностями... Каждый должен заниматься своим делом, тем, в чем он действительно является профессионалом.
- Ни для кого не секрет, что кадры решают, если не все, то почти все. Насколько остро стоят сегодня вопросы кадровой политики? Осуществляет ли ваша компания аттестацию персонала?
- Аттестация персонала в завуалированной форме присутствует всегда. Живем мы по бюджетам, каждый квартал подводим итоги выполнения бюджетов, и собственный профессионализм наших управляющих наглядно виден, его не скроешь, финансовые результаты весьма прозрачны и доступны для всех. Поэтому это можно считать своеобразной формой аттестации.
Вопрос поиска хороших кадров особенно не изменился. Хорошие кадры нужны всегда, в любой период времени, не только в кризисный, и не только в период бурного развития. Поэтому стараемся и сами растить, а если есть возможность привлечь хорошего сотрудника, естественно, такой возможностью мы воспользуемся.
- Наиболее востребованными сегодня остаются помещения под офис площадью 15-20 кв.м или нет? Меняется ли отношение арендаторов к концепции офиса (к примеру, создание в офисе определенной атмосферы (интерьерные решения и пр.) Или есть круг клиентов, которые принципиально не хотят арендовать офис в БЦ, отдавая предпочтение "индивидуальным офисам" в формате жилого дома? Можно ли говорить, что есть некая "офисная мода" с определенными тенденциями?
- Сегодня рынок складывается так, что опять наиболее востребованными становятся небольшие площади. Если в докризисный период наиболее востребованными были площади в 250-300 квадратных метров, то сейчас мы, к сожалению, вынуждены констатировать что наиболее «популярными» стали площади до 50 кв.м. Арендаторы стараются искать небольшие площади. А если и большие, то уже с существующей нарезкой, желательно кабинетной, и уже отделанные. Сегодня арендатор хочет получить помещение с финишной отделкой и со ставкой арендной платы, которая включает в себя все.
Что касается встроенных помещений - все зависит от конкретного арендатора и его желания. Но если мы говорим об аренде, то подавляющее большинство арендаторов предпочитают арендовать помещения в Бизнес центрах. Более того, как правило, встроенные помещения в жилом доме собственник, особенно до кризиса, не заинтересован был сдавать в аренду. Такие площади стремились продать. Таким образом, в жилых домах «оседали» те, кто предпочитал подобные площади покупать.
- В чем основные отличия БЦ и Офисного Дома?
- Если говорить о наших проектах, то никакого. Просто мы попытались дать некоторое оригинальное название нашим объектам...
- На официальном сайте вашей корпорации есть информация о том, что весной 2010 года планируется открытие Дизайн-Центра интерьерных товаров класса премиум «Аура». В чем уникальность нового проекта?
Юрий Борисов, управляющий АйБи ГРУПП, вице-Президент Гильдии управляющих и девелоперов:
- Открытие Дизайн Центра «АУРА» перенесено на конец 2010 года. «АУРА» - эксклюзивный проект, которому необходима особенно тщательная подготовка к открытию. И отличие ДЦ «АУРЫ» от любого другого торгового комплекса Санкт-Петербурга (районного, фестивального, аутлета, регионального) состоит в первую очередь в том, что здесь требуется гораздо более тонкая настройка всех целевых групп потребителей и высокого однородного микса операторов, взаимодополняющих друг друга в мире интерьерного и ландшафтного дизайна.
Уникальность объекта заключается, в первую очередь, в его специализации - это абсолютно новый для Петербурга проект, который станет не только самой крупной экспозиционной площадкой для наиболее элитарных интерьерных товаров в Петербурге, но и привлечет к общению и сотрудничеству специалистов-дизайнеров, архитекторов, проектировщиков и потенциальных покупателей.
