Был проведен опрос среди управляющих компаний Петербурга касательно ситуации на рынке офисной недвижимости. Ведущие игроки рынка рассказали, что в действительности происходит на их объектах, почему вынуждены прибегать к демпингу и о жесткой конкуренции в борьбе за арендаторов.
1. По итогам января - февраля текущего года, можно ли говорить о позитивной динамике на рынке офисной недвижимости: повышении спроса, увеличении арендных ставок? Какова в целом ситуация на рынке коммерческой недвижимости?
2. Сократился ли объем вакантных площадей в ваших объектах в январе - феврале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года? Сохраняется ли тенденция кризисного периода, когда арендаторы съезжали из дорогих бизнес-центров и арендовали помещения в бизнес-центрах ниже классом?
3. Размер офисных площадей, которые стабильно пользуются повышенным спросом у арендаторов?
4. Какова средняя арендная ставка в бизнес-центрах вашей компании? Какие услуги включены в арендную плату?
5. Какой стратегии вы придерживаетесь, чтобы выжить в конкурентной борьбе бизнес-центров за потенциальных арендаторов?
Вадим Демешенков, руководитель направления офисной недвижимости «Бест. Коммерческая недвижимость»:
1. По итогам января - февраля на мой взгляд говорить о позитивной динамике на рынке офисной недвижимости преждевременно. Я бы назвал это всплеском активности. Такое происходило и в докризисные годы, и связано это, скорее всего, с тем, что за новогодние праздники люди устают отдыхать, и появляется «жажда деятельности», которая и приводит к активизации спроса, в том числе и на офисную недвижимость.
Тот факт, что за январь-февраль в нашей компании были закрыты несколько крупных сделок, связанных с арендой офисных площадей, говорит лишь о том, что люди приняли окончательное решение об аренде
офиса именно в этот период. Принятию решения, безусловно, способствовала активизация «жажды деятельности», о чем я говорил выше.
2. Объем вакантных площадей в наших объектах значительно сократился. В некоторых мы добились 100% заполняемости. На примере наших объектов тенденция, когда арендаторы съезжали из дорогих БЦ в БЦ ниже классом, не сохранилась.
Я считаю, что года вполне достаточно, чтобы арендатор и арендодатель сориентировались на рынке арендных отношений и либо расстались, либо договорились о приемлемых условиях аренды.
3. Размер офисных площадей, которые пользуются стабильным спросом, уменьшился. Раньше это был формат до 50 кв.м., сейчас - до 25 кв.м.
4. Среднюю арендную ставку озвучить не могу, так как считаю что это не корректно. БЦ, которые находятся в нашей собственности, имеют разную классность и сравнивать их по арендным ставкам, думаю, неправильно.
В нашей компании в арендную плату включены все услуги, связанные с эксплуатацией здания, в том числе коммунальные услуги и электричество. Отдельно оплачиваются только услуги телефонии и интернет.
5. Наша стратегия заключатся в том, что мы стали подходить к нашим объектам локально. Это значит, что мы не распыляемся в плане рекламных действий, а используем только те возможности донесения информации об объекте, которые работают в окрестностях нашего объекта.
Наверное, глупо «пиарить» БЦ, который находится в Купчино, оплачивая рекламную компанию, которая охватывает Выборгский, Приморский и др. районы города. Плюс мы вычисляем эффективную арендную ставку в каждом нашем объекте, так как до недавнего времени в ценовой политике творился «офисный беспредел».
Константин Крюков, генеральный директор УК «ГРАНТ»:
1. О позитивной динамике говорить рано. Процесс нестандартной ротации арендаторов продолжается, хотя уже не так активно, как в 2009 году.
Сложившаяся в прошлом году ситуация на рынке коммерческой недвижимости сохраняется пока и в 2010-м.
Очень надеемся, что период падения арендных ставок завершен, однако предпосылок к повышению спроса пока нет. Прогнозы на 2011 год более оптимистичны.
2. Сегодня в бизнес-центрах большой процент свободных площадей. Самые активные переезды арендаторов были в IV квартале 2008 и I квартале 2009 года. Потом ситуация стабилизировалась.
Процент заполняемости в бизнес-центрах под управлением нашей компании не изменился по сравнению с докризисным периодом. Нам удалось добиться этого благодаря активной рекламной кампании и гибкой ценовой политике.
В бизнес-центрах в самое пиковое время, в I квартал 2009 года, ротация доходила до 500-700 кв.м. в месяц, тогда как обычной ротацией, при наших площадях, считается от 100 до 200 кв.м. в месяц.
Ротация продолжается и, несмотря на то, что мы активно сдаем площади, заполняемость у нас практически не растет из-за общей экономической ситуации.
БЦ в целом - та «лакмусовая бумажка», которая четко «показывает» реальную экономическую ситуацию, а именно - из каких отраслей экономики приходят арендаторы, расширяют или уменьшают свои площади, появляются ли новые арендаторы и пр.
В наших бизнес-центрах большинство арендаторов - предприниматели из строительного сектора. По ним больнее всего ударил кризис. Поэтому самый большой процент компаний, которые съехали или закрыли свой бизнес, связан со строительной отраслью. Зато компании, которые занимаются реализацией продуктов питания, чувствуют себя великолепно.
3. Формат офисных площадей, который пользуется сегодня повышенным спросом - комнаты площадью 15-20 кв. м, так называемые помещения для «старта компании». Это всегда было, есть и будет, наверное.
4. У нас средняя арендная ставка варьируется от 500 до 700 рублей за квадратный метр. Диапазон цен зависит от размера арендуемой площади. Чем больше площадь, тем ниже стоимость 1 кв.м. Для сравнения: комнату площадью 15-20 кв.м. можно сдать из расчета 1 тыс. руб./ кв. м, а аренда помещения (аналогичного по «состоянию») площадью 150-200 кв.м. «обойдется» в 600-700 руб./ кв.м.
В арендную плату включены все коммунальные услуги плюс бесплатная парковка для сотрудников бизнес-центров.
5. Конкуренция сегодня очень жесткая. Осложнение ситуации вызвано тем, что бизнес-центры, которые открылись в период кризиса или после, привлекают арендаторов минимальными арендными ставками, демпингуют, чтобы заполнить офисные площади.
Наша стратегия - гибкая ценовая политика. УК «ГРАНТ» специализируется на работе с нестандартными сложными объектами. Так, к примеру, в здании, где сейчас находится БЦ «Грант» были изначально производственные и складские помещения. Наша компания перепрофилировала объект под офисный центр.
В целом, в бизнес-центрах под управлением УК «Грант» каждый офисный блок, каждое помещение - нетиповое, поэтому и стоимость аренды может отличаться в разы.
Мы предлагаем арендаторам «штучный» товар, поэтому и условия аренды обсуждаются под конкретное помещение. Снижать арендную ставку нет необходимости, поскольку можно подобрать другое офисное помещение, которое устроит арендатора по цене.
Сергей Игонин, управляющий партнер компании «АйБи ГРУПП»:
1. 2009 год - практически первый кризисный год. Ставка арендной платы, естественно ушла вниз, причем существенно. Если оценивать ставку, номинированную в валюте (а подавляющее большинство БЦ работало по валютной ставке), то она упала примерно в два раза. В рублевой массе падение несколько меньшее, но, тем не менее, тоже очень существенное. В первую очередь, это произошло за счет ухудшения экономического положения компаний, арендующих помещения. Но самое главное - процесс конкурентной борьбы между Бизнес центрами за арендаторов.
2. За минувший год количество свободных площадей, по сравнению с 2008-м значительно увеличилось, причем увеличилось кратно. Если посмотреть статистику - вакантные площади есть практически во всех Бизнес центрах.
Значительно «схлопнулся спрос», и если говорить о контрактах на рынке офисной недвижимости которые заключались в течение 2009 года, то, в основном, это переход арендаторов из одного офисного здания - в другое. Добавило остроты в этой ситуации и выход на рынок новых объектов, которые были вынуждены прибегать к демпингу, в противном случае у них вообще не оставалось никаких шансов на заключение контрактов.
4. Средняя арендная ставка по БЦ - как общая температура по больнице - разговор ни о чем. Все зависит от класса Бизнес центра, от размера площади, которую арендует та или иная компания. В Бизнес центрах под управлением нашей компании ставка варьируется от 750 до 1500 рублей за кв.м, включая НДС, но без учета оплаты коммунальных услуг. А «АйБи ГРУПП» управляет в настоящее время 11-ю БЦ, в том числе и многофункциональным комплексом «Толстой Сквер».
5. Я надеюсь, что 2010 году произойдет стабилизация арендных ставок, этот процесс уже начался. Но говорить о том, что рынок вырастет, измениться в положительную сторону спрос - навряд ли. Если и изменится заполняемость БЦ, то очень незначительно. Все будет зависеть от дальнейших вариантов развития экономики. В настоящее время основная масса арендаторов в Бизнес центрах - небольшие компании, компании мелкого и среднего бизнеса, которые арендуют небольшие помещения, но в большом количестве. В зависимости от того, как будет развиваться их бизнес, во многом и будет зависеть ситуация на рынке офисной недвижимости.
