Договор аренды – самый распространенный среди предпринимателей. 
 Поэтому он вызывает огромное количество споров. Основные ошибки арендодателей проанализированы в Обзоре судебной практики по...
Регистрация
ГОРОДСКОЙ ПОРТАЛ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
 Главная     О портале     Новости     Статьи     Контакты   

Вы ищете коммерческую недвижимость?

Как разместить свой объект на сайте?

 

 

Роковая аренда (Судебная практика)

Назад  Вверх

Споры о недействительности договоров аренды


1. Договор аренды, заключенный государственным (муниципальным) унитарным предприятием, является ничтожной сделкой, если заключен в отсутствие согласия собственника имущества (муниципального образования) на совершение сделки с недвижимым имуществом либо крупной сделки

Муниципальное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании долга по арендной плате, пени за просрочку платежа, признании договора об аренде помещения расторгнутым, о принудительном выселении ответчика из арендуемого помещения.

В обоснование заявленных требований по делу истец ссылался на то, что договор аренды является незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации как договор на срок не менее 1 года и не прошедший государственной регистрации, с чем суд первой инстанции в обжалуемом решении согласился.

Апелляционный суд счел вывод суда первой инстанции необоснованным, однако пришел к выводу, что требования истца о взыскании задолженности по оплате за фактическое пользование спорным помещением и его возврате истцу подлежат удовлетворению на основании статей 1102, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу следующего.

Из материалов дела усматривалось, что истец является муниципальным унитарным предприятием; спорное нежилое помещение закреплено за ним на праве хозяйственного ведения распоряжением Администрации городского поселения.

Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», муниципальное предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества муниципального предприятия.

В материалах дела доказательств наличия такого согласия не имелось; в заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснял, что согласие собственника на заключение спорного договора аренды не запрашивалось. Таким образом, спорный договор был заключен с нарушением требований пункта 2 статьи 18 Закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», что влечет его недействительность (ничтожность) по основанию, предусмотренному статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иных оснований для владения имуществом истца ответчик не представил.

(по материалам дела №А28-2680/07-38/22, решение от 27.07.2007, постановление апелляционной инстанции от 11.10.2007)

В другом случае апелляционный суд, давая оценку действительности договора аренды, по которому государственное предприятие выступало арендатором, исходя из предусмотренного Законом «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» порядка совершения крупных сделок, пришел к выводу, что применительно к рассматриваемой ситуации не имеет значения, производится ли унитарным предприятием оплата за товар или за услуги, или за пользование имуществом, так как результат одинаковый - уменьшение имущественной массы предприятия, а именно этот процесс ставится под контроль собственника в соответствии со статьей 23 Закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная арендная плата для арендатора является отчуждением имущества (денежных средств). Статья 23 Закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" о крупных сделках унитарного предприятия не содержит каких-либо исключений для договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 23 Закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества унитарного предприятия.

При этом в материалах дела отсутствовали доказательства того, что согласие собственника имущества на совершение крупной сделки было получено.

(по материалам дела № А29-3337/06-2э, решение от 09.06.2006, постановление апелляционной инстанции от 25.12.2006)




2. Договор аренды, заключенный со стороны арендатора лицом, не обладающим правом на передачу имущества в аренду, является ничтожной сделкой

Общество обратилось в арбитражный суд к предприятию о взыскании задолженности по арендной плате, суммы пени на основании договора аренды нежилого помещения, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из помещений. Заявленные требования истец основывал на нормах статей 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично, обязал ответчика возвратить истцу нежилое помещение; в остальной части иска отказал, установив, что договор аренды, заключенный между сторонами по делу, является ничтожным в силу статей 608, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. на момент его заключения договор на пользование зданием от 2001г., на основании которого спорное помещение было передано во владение и пользование истцу, прекратил свое действие по основанию, предусмотренному статьей 701 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с ликвидацией юридического лица – ссудополучателя (АООТ).

Суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения не нашел, однако признал применение к отношениям сторон положений статьи 701 ГК РФ неправильным в силу следующего.

Из материалов дела следует, что истец собственником спорных нежилых помещений не является и обосновывает свое право на передачу спорных помещений в аренду ответчику на договоре на пользование зданием от 2001г., заключенном с АООТ на срок до окончания срока амортизации здания. В пунктах 2.2.5, 5.2 данного договора содержится условие о праве истца сдавать помещения в здании в аренду.

На момент рассмотрения дела в суде АООТ было ликвидировано.

Доказательств наличия у АООТ права собственности на здание сторонами представлено не было. Из материалов дела усматривалось, что здание было передано во владение АООТ согласно решению от 04.07.1994г. №274 КУГИ, как имущество, оставшееся после ликвидации государственного предприятия на срок до окончания срока его амортизации. Сведений о заключении с АООТ какого-либо договора в отношении указанного выше здания не имелось.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у АООТ права на распоряжение спорными нежилыми помещениями, в том числе на передачу их в аренду либо безвозмездное пользование. В то же время, согласно пункту 1 статьи 690 Гражданского кодекса Российской Федерации, право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

Таким образом, при заключении договора аренды истец не обладал правом не передачу спорного имущества в аренду, в связи с чем данный договор являлся ничтожным в силу статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку требование истца о расторжении договора, взыскании задолженности по арендной плате и пени основаны на договоре аренды № 13-а от 01.06.2005, являющемся ничтожной сделкой, оснований для их удовлетворения не имеется.

В то же время, обязав ответчика возвратить во владение истца нежилые помещения, переданные ответчику по договору аренды № 13-а от 01.06.2005, суд обоснованно применил последствия недействительности данной сделки в порядке, предусмотренном абзацем вторым пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела № А29-8639/2006-2э, решение от 19.02.2007, постановление апелляционного суда от 09.06.2007)


3. Вступление в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не изменяет титул муниципального образования относительно принадлежащей ему вещи, а потому договор аренды не может быть признан недействительной сделкой, а арендатор обязан оплачивать пользование имуществом, полученным по договору аренды

При рассмотрении дела по иску комитета о взыскании долга по арендной плате и пени, ответчик (общество) заявил возражение о том, что спорное помещение в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации передано в общую долевую собственность собственникам квартир, расположенных в жилом доме, в связи с чем комитет не является лицом, управомоченным на распоряжение таким помещением.

Отклоняя доводы ответчика как несостоятельные, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Наличие данного права на момент рассмотрения дела подтверждалось выпиской из реестра муниципальной собственности и Постановлением мэра города «О принятии в муниципальную собственность жилищного фонда ОАО», в том числе жилого дома, в котором расположено спорное помещение.

Право муниципальной собственности заинтересованными лицами оспорено не было.

В приложении № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 указано, что к муниципальной собственности относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет пяти и семипроцентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения. Из пункта 2 упомянутого постановления следует, что объекты государственной собственности, указанные в приложении № 3 к настоящему постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах). Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.1993 № 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации».

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в указанные реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями № 1, 2 и 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1.

Вступление в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не изменяет титул муниципального образования относительно принадлежащей ему вещи.

При данных обстоятельствах, суды пришли к выводу, что комитет как орган местного самоуправления наделен полномочиями по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности, а потому совершенная им сделка по передаче в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, в аренду Предпринимателю не может быть признана не соответствующей закону.

(по материалам дела №А82-628/2007-35, решение от 19.04.2007, постановление апелляционной инстанции от16.07.2006, аналогичную позицию суд занимал в деле №А29-6601/2006-2э (решение от 03.11.2006, постановление апелляционной инстанции от 22.03.2007)




4. При противоречии правил проведения торгов на право заключения договора аренды, установленных в нормативно-правовом акте органа местного самоуправления, общим правилам проведения торгов, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, подлежат применению нормы Кодекса.

Нарушение установленного законодательством срока публикации извещения о проведении торгов может быть признано достаточным основанием для признания торгов и заключенного на торгах договора аренды недействительными

Прокурор обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту, обществу о признании сделки (договора аренды) недействительной как заключенной с нарушением требований статей 447–449 Гражданского кодекса Российской Федерации и применении последствий ее недействительности.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При рассмотрении дела было установлено, что извещение о проведении торгов сделано организатором за 17 дней до даты проведения торгов.

В обоснование правомерности торгов и заключенного по их результатам договора ответчики ссылались на соблюдение порядка, установленного действующими на территории муниципального образования актов органов местного самоуправления.

Данные доводы ответчиков были судами отклонены как не основанные на законе ввиду того, что минимальный срок для извещения о проведении торгов установлен в пункте 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации; иной срок в силу данной нормы Кодекса может быть установлен только законом (пункт 2 статьи 3 Кодекса).

(по материалам дела № А82-6847/06-17, решение от 17.10.2006, постановление апелляционной инстанции от 21.03.2007)


5. Дополнительное соглашение к договору аренды признано недействительным (ничтожным) как заключенное с нарушением порядка заключения договоров аренды, установленного нормативными правовыми актами органов местного самоуправления

Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к департаменту, предпринимателю с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества

Заявленные требования прокурор обосновывал тем, что дополнительное соглашение, заключенное ответчиками, противоречит нормам действующего законодательства, поскольку заключено с нарушением Федерального закона от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», Решений городского совета депутатов, а также оспариваемое соглашение противоречит статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установившей обязательность проведения оценки муниципального имущества в случае передачи его в аренду.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из того, что стороны дополнительным соглашением заключили новый договор аренды без соблюдения порядка, установленного законом и другими нормативными правовыми актами.

Апелляционный суд пришел к выводу о законности и обоснованности судебного акта по следующим причинам.

Оценив заключенное сторонами дополнительное соглашение с учетом положений пункта 1 статьи 450, статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что данное дополнительное соглашение представляет собой самостоятельную гражданско-правовую сделку (договор аренды), посредством которой возникают и изменяются гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления» владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения отнесены к вопросам местного значения поселения.

В силу действовавших на момент подписания дополнительного соглашения нормативных актов представительного органа местного самоуправления спорное дополнительное соглашение, представляющее собой гражданско-правовую сделку по аренде объекта недвижимости, должно было заключаться в установленном органом местного самоуправления порядке – путем проведения торгов, а также после предварительной оценки объекта аренды независимым оценщиком.

Поскольку указанные требования нормативных актов органа местного самоуправления при заключении дополнительного соглашения соблюдены не были, дополнительное соглашение является ничтожной сделкой на основании пункта 1 статьи 166, статьи 168 ГК РФ.

(по материалам дела № А82-14302/2006-35, решение от 22.01.2007, постановление апелляционной инстанции от 16.04.2007)


6. В удовлетворении иска о признании договора аренды недействительной сделкой отказано, т.к. не доказано нарушением оспариваемым договором прав и охраняемых интересов, за защитой которых истец обратился в арбитражный суд

Общество предъявило иск о признании недействительной сделкой договора купли-продажи здания, заключенного ответчиками (комитет и предприятие) в порядке приватизации.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 12 названного Кодекса, требование о признании сделки недействительной является способом защиты нарушенного права. Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также связывает право заинтересованного лица на обращение в суд с иском с наличием нарушенного либо оспариваемого права.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вопреки изложенному, истец не привел в исковом заявлении, а также в апелляционной жалобе достаточных доводов и не представил необходимые доказательства, которые бы свидетельствовали о нарушении оспариваемым договором прав и охраняемых законом интересов истца, а также о возможности восстановления таких прав и интересов при условии признания договора недействительным.

(по материалам дела № А82-3412/06-4, решение от 15.12.2006, постановление апелляционной инстанции от 17.04.2007)

В другом случае суд первой инстанции удовлетворил иск прокурора о признании недействительным договора аренды как заключенного с нарушением законодательства о гарантиях прав ребенка.

Апелляционный суд решение отменил, в иске отказал, придя к выводу, что прокурор не доказал наличие оснований для отнесения спорного нежилого помещения к объектам социальной инфраструктуры для детей, в том числе не подтвердил закрепление данного помещения за муниципальным образовательным учреждением (средней школой) либо фактическое использование данным либо иным лицом помещения, предоставленного в аренду ответчику, для целей, указанных в абзаце 7 пункта 1 Закона.

Апелляционный суд не усмотрел доказательств ухудшения условий (в том числе, противопожарных, санитарно-эпидемиологических либо связанных с безопасностью дорожного движения) образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, обучающихся в школе, а также возникновения недостаточности имущества муниципального образовательного учреждения начального образования для осуществления его уставной деятельности вследствие заключения спорного договора.

Из условий договора аренды, технического паспорта здания гаража усматривалось, что целевое назначение помещения при заключении договора не изменялось.

Таким образом, наличие предусмотренных в пункте 4 статьи 13 Закона препятствий к заключению договора аренды материалами дела не подтверждается.

С учетом изложенного апелляционный суд признал недоказанным несоответствие оспариваемого договора требованиям пунктов 3–5 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации», а также нарушение указанным договором интересов муниципального образования либо неопределенного круга несовершеннолетних лиц – учащихся средней общеобразовательной школы.

(по материалам дела №А29-3099/2007, решение от 19.07.2007, постановление апелляционной инстанции от 28.09.2007)


Государственная регистрация договоров аренды


7. Отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя в отношении объекта аренды само по себе не влечет недействительность (ничтожность) договора аренды, заключенного после 31.01.1998г. на срок менее 1 года

Комитет обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании основного долга по арендной плате, а также предусмотренной договором пени за просрочку платежа.

Суд первой инстанции в иске отказал, посчитав договор аренды ничтожной сделкой в связи с отсутствием его государственной регистрации, применив положения части 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии у ответчика обязательства по внесению арендной платы.

Апелляционный суд решение отменил, иск удовлетворил в силу следующего.

Право муниципальной собственности в отношении спорного недвижимого имущества документально подтверждено и возникло до момента вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому в силу пункта 1 статьи 6 этого Закона такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.

В силу изложенного Комитет, являющийся органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение муниципальным имуществом, вправе был заключить спорный договор аренды от имени муниципального образования.

Признавая договор аренды недействительным, суд первой инстанции неправильно применил норму статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также применил не подлежащую применению норму пункта 2 статьи 6 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, поскольку в силу данной нормы государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимого имущества требуется только при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества. При этом действующее гражданское законодательство не предусматривает необходимость государственной регистрации договора аренды помещения, заключенного на срок не более 1 года (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

(по материалам дела № А29-4242/2007, решение от 05.09.2007, постановление апелляционной инстанции от 22.11.2007, аналогичную позицию апелляционный суд занимал по делам №А82-13216/2005-7 (решение от 17.08.2006, постановление апелляционного суда от 25.12.2006), №А82-13217/2005-7)



8. Дополнительное соглашение, которым установлен срок действия договора аренды, заключенного до принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», не менее 1 года, подлежит государственной регистрации вместе с договором аренды; в отсутствие такой регистрации дополнительное соглашение является незаключенным, а договор аренды по истечении срока, на который он был заключен – возобновленным на неопределенный срок.

При наличии между сторонами спора относительно срока действия договора такой спор может быть разрешен судом по иску заинтересованной стороны

Общество обратилось с иском к департаменту о признании незаключенным дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения в связи с тем, что оно заключено на срок один год и не проходило государственную регистрацию, а также о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок.

Суд иск удовлетворил. Решение суда первой инстанции оставлено апелляционным судом без изменения в силу следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключена возможность защиты гражданских прав способом, избранным истцом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В данном случае, подписав дополнительное соглашение к договору, в котором срок аренды установлен один год, стороны должны были в установленном законом порядке зарегистрировать его.

Дополнительное соглашение к договору аренды в установленном законом порядке зарегистрировано не было, т.е. в силу пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.

(по материалам дела № А82-2184/2005-1, решение от 25.10.2006, постановление апелляционной инстанции от 21.03.2007)

При рассмотрении другого дела апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, который пришел к выводу о том, что договор аренды между сторонами в связи с подписанием к нему дополнительного соглашения заключен на срок до 31.12.2007.

Апелляционный суд принял во внимание, что дополнительное соглашение было подписано сторонами 28.11.2006 и продляло срок действия договора до 31.12.2007, т.е. на срок более одного года, в силу чего спорный договор в редакции данного дополнительного соглашения подлежал государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такой регистрации дополнительное соглашение от 28.11.2006г. в части его условия о сроке действия договора аренды является незаключенным и не влекущим юридических последствий для договорных отношений сторон.

Поскольку по истечении первоначально установленного сторонами в договоре аренды срока действия ответчик в отсутствие возражений истца продолжал пользоваться арендованными помещениями, апелляционный суд счел, что спорный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

(по материалам дела №А82-4168/2007-35, решение от 10.09.2007, постановление апелляционной инстанции от 30.10.2007)

9. При отсутствии государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее 1 года, такой договор является незаключенным независимо от того, на кого из сторон в договоре возложена обязанность совершить действия по его регистрации. Однако заинтересованная сторона не лишена права предъявить иск (либо встречный иск) о государственной регистрации договора аренды, если другая сторона от государственной регистрации сделки уклонилась

Комитет обратился в арбитражный суд с иском к обществу о выселении последнего из помещения, переданного по договору аренды недвижимого имущества, в связи с допущенным обществом неисполнением обязательств по договору и на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд иск удовлетворил на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу, что договор аренды считается незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 того же Кодекса.

Ответчик обжаловал решение, сославшись на то, что обязанность по государственной регистрации договора аренды на ответчика не возлагалась, в связи с чем суд необоснованно посчитал владение спорными помещениями незаконным.

Апелляционный суд счел доводы заявителя несостоятельными, т.к. спорный договор заключен на срок более 1 года, в связи с чем подлежал государственной регистрации на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и мог считаться заключенным только при условии такой регистрации.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе требовать возврата его имущества из чужого незаконного владения.

Поскольку сведений о наличии иных правовых оснований для занятия спорных помещений ответчиком не было представлено, решение суда об удовлетворении иска признано правомерным.

(по материалам дела №А82-3727/2006-45, решение от 12.09.2006, постановление апелляционной инстанции от 15.01.2007)

В другом случае апелляционный суд, оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым в иске о признании договора незаключенным было отказано, а встречный иск о государственной регистрации договора удовлетворен, исходил из следующего.

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Обратившись в арбитражный суд с избранным способом защиты, истец по первоначальному иску о признании договора незаключенным должен, в силу требований действующего законодательства, представить неопровержимые доказательства, подтверждающие отсутствие государственной регистрации спорного договора и отсутствие факта уклонения самого истца от проведения государственной регистрации договора.

Однако истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил всех необходимых доказательств в подтверждение указанных обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к спорному договору его сторонами в надлежащей форме были согласованы все существенные условия договора аренды недвижимости (предмет договора, его цена и срок).

В силу требований пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждалось, что договор аренды от 30.03.2005 не прошел государственную регистрацию. Однако ответчик принял все зависящие от него меры в целях государственной регистрации договора аренды, в том числе неоднократно запрашивал у истца (арендодателя) технические паспорта на объект аренды. Арендодатель же со своей стороны не предоставил арендатору технический паспорт, обязательность представления которого для государственной регистрации следует из статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ответ на повторное требование о предоставлении технического паспорта обратился с настоящим иском в суд, кроме того, в исковом заявлении истец просил применить меру по обеспечению иска в виде запрета государственной регистрации договора аренды. В судебном заседании суда обеих инстанций истец (арендодатель) подтвердил свой отказ предоставить ответчику документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации, и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

С учетом изложенных обстоятельств суд установил, что истец уклонялся от государственной регистрации договора аренды, а именно: не совершил никаких зависящих от него действий для осуществления государственной регистрации данного договора. Также истец не доказал, что действия арендатора сделали невозможным осуществление данных действий. При этом условиями договора обязанность по проведению государственной регистрации договора не была возложена именно на арендатора.

Срок действия договора аренды на момент рассмотрения дела не истек, необходимость осуществления его государственной регистрации не отпала.

(по материалам дела № А17-414/2-2006, решение от 26.06.2006, постановление апелляционной инстанции от 24.10.2006)

Заключение, расторжение договора аренды, изменение условий договора



10. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным

В арбитражный суд обратилось предприятие с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате.

Решением суда первой инстанции в иске отказано.

Повторно рассматривая дело по апелляционной жалобе истца, апелляционный суд пришел к выводу о незаключенности спорного договора аренды по следующим причинам.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Такое условие является для договора аренды существенным (пункт 1 статьи 432 Кодекса). При отсутствии достаточных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

В спорном договоре аренды, актах приема-передачи к нему содержалось следующее описание подлежащего передаче в аренду недвижимого имущества: нежилое помещение истца, расположенное на 2-ом этаже по адресу ул.Советская, 120, площадью 79,4 кв. м.

Как следовало из материалов дела, названное помещение является частью здания. Однако при подписании указанного договора сторонами не было определено, какая именно часть здания передается истцом ответчику в аренду (не указаны конкретные номера передаваемых в аренду комнат; к договору не приложены копия поэтажного плана, экспликация или иной документ, позволяющий определить комнаты, подлежащие передаче в аренду). Истцом не было представлено доказательств достижения соглашения между сторонами договора при его подписании по этому условию. Из имевшейся в деле светокопии поэтажного плана второго этажа здания, часть которого, со слов истца, передана в аренду, не усматривалось, что такой план являлся приложением к договору аренды; он не подписан сторонами и не подшит к договору.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд счел, что стороны при подписании указанного договора аренды не указали достаточных данных, позволяющих определенно установить (идентифицировать) имущество, подлежащее передаче в аренду, в связи с чем данный договор считается незаключенным, не порождающим взаимных прав и обязанностей.

(по материалам дел № А31-1210/2007-21 (решение от 19.07.2007, постановление апелляционной инстанции от 18.10.2007), №А28-21787/05-489/7 (решение от 15.03.2006, постановление апелляционной инстанции от 14.06.2006)

В другом случае апелляционный суд применительно к положениям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального содержания условий договора субаренды и акта приёма-передачи к нему, пришел к выводу, что арендатор и субарендатор указали все данные, необходимые для того, чтобы определенно установить нежилые помещения, подлежащие передаче субарендатору в качестве объекта субаренды (номера комнат, их площадь, месторасположение, описание, характеристика, состояние). Отсутствие плана (выкопировки) помещений в рассматриваемом случае не признано безусловным основание для признания договора субаренды незаключенным.

(по материалам дела № А29-5760/2007, решение от 19.10.2007, постановление апелляционной инстанции от 29.12.2007)



11. Если размер арендной платы установлен сторонами в договоре в твердой сумме и отсутствует условие о праве арендодателя на изменение такого условия договора в одностороннем порядке либо не доказано наличие предусмотренных договором оснований для одностороннего изменения арендодателем арендной платы, ее размер в период действия договора может быть изменен только соглашением сторон либо при его отсутствии – в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации

Комитет обратился с иском к предпринимателю с требованиями о внесении изменений в договор аренды в части условий о размере арендной платы (рассчитанной в договоре в размере амортизационных отчислений), изложив соответствующие пункты договора в редакции согласно дополнительному соглашению, от подписания которого предприниматель (арендатор) в добровольном порядке отказался.

Исковые требования комитет основывал на статьях 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал тем, что постановлениями мэра города «О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущество» арендная плата в размере амортизационных отчислений установлена только для движимого имущества.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Апелляционный суд решение суда оставил без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основанием для изменения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

В данном случае договором (в редакции последующих дополнительных к нему соглашений) размер арендной платы был установлен в твердой сумме. Направленные в связи с принятием постановлений мэра города «О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущество» дополнительные соглашения от 2005 и 2006 года об изменении договора в части размера арендной платы арендатор не подписал.

Договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера и условий внесения арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с Указом Президента Российской Федерации, Постановлениями Правительства Российской Федерации о переоценке основных фондов, а налоги в соответствии с законодательными актами Российской Федерации. Наличие таких оснований истцом не доказано.

Принятие постановлений мэра города «О базовой ставке годовой арендной платы за сдаваемое в аренду муниципальное имущество» не признано судами обстоятельством, в связи с которым сторона в договоре может требовать его изменения в порядке статьи 451 ГК РФ.

(по материалам дела №А82-15082/2006-45, решение от 02.02.2007, постановление апелляционной инстанции от 02.05.2007)

В другом случае, апелляционный суд признал незаключенным дополнительное соглашение к договору аренды, которым изменялся предусмотренный договором размер арендной платы, исходя из следующего.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут предусмотреть порядок изменения договора в момент его заключения. Данное правило корреспондирует как статье 1 Кодекса, закрепляющей принцип равенства участников гражданских правоотношений, так и статье 614 (пункт 3) Кодекса, предусматривающей, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.

Спорное соглашение изменяло размер арендной платы, указанный в договоре аренды. Данный договор аренды зарегистрирован в надлежащем порядке. Следовательно, соглашение также подлежало обязательной государственной регистрации, в отсутствие которой является незаключенным и не может быть признано недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела №А29-6892/2006, решение от 06.03.2007, постановление апелляционной инстанции от 21.06.2007)



12. Иск об изменении условий договора не может быть удовлетворен, если такие изменения относятся к прошлому времени либо действие договора на момент рассмотрения спора было прекращено

Оставляя без изменения решение суда по спору об изменении условий договора, которым в иске было отказано, апелляционный суд принял во внимание следующие обстоятельства.

Истец по делу, обратившийся с иском 16 октября 2006 года, требовал внести изменения по арендной плате за истекший период времени (с 01 февраля 2005 года).

Такое изменение в договор, в силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только с согласия другой стороны. Ответчик эти условия не принял.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора в судебном порядке, обязательства считаются изменёнными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении условий договора.

Удовлетворив требования истца о внесении изменений в договор, начиная с 1 февраля 2005 г. суд тем самым бы нарушил положения Гражданского кодекса Российской Федерации, а пункт договора (в измененной редакции) вступил бы в противоречие с положениями статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела №А82-15082/2006-45, решение от 02.02.2007, постановление апелляционной инстанции от 02.05.2007)

Во втором случае апелляционный суд рассматривал апелляционную жалобу предпринимателя на определение арбитражного суда, которым было прекращено производство по делу по его иску к комитету с требованиями об обязании привести условие об оплате по договору аренды в соответствие с решением Совета муниципального образования. Заявленные исковые требования основывались истцом на статьях 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд не нашел оснований для удовлетворения жалобы и отмены состоявшегося по делу судебного акта в силу следующего.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор на аренду нежилого помещения сроком действия с 30 июня 2003 г. по 28 июня 2004 г., по истечении которого действие договора было возобновлено на неопределенный срок в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмом от 25.04.06г. ответчик предупредил истца об отказе от договора аренды, воспользовавшись правом, предоставленным ему частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации; данное письмо предприниматель получил 27 апреля 2006г.

Таким образом, на момент предъявления иска по делу действие договора аренды прекратилось; между сторонами отсутствовали договорные отношения.

Истец обратился с иском в арбитражный суд с требованием об обязании ответчика привести условие договора об оплате в соответствие с решением Совета МО.

В соответствии со статьями 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации внесение изменений в договор возможно только в отношении действующего договора.

Поскольку договорные отношения между сторонами отсутствуют, отсутствует и предмет спора.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Указанное правило охватывает не только случаи, когда спор неподведомственен арбитражному суду, но и другие, когда дело не может быть рассмотрено в арбитражном суде. В данном случае дело не может быть рассмотрено, в связи с отсутствием предмета спора (договора).

(по материалам дела № А29-5664/2006-2э, решение от 03.11.2006, постановление апелляционной инстанции от 13.03.2007)

В третьем случае, отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы на решение, которым иск признании ответчика арендодателем по конкретному договору аренды был оставлен без удовлетворения, апелляционный суд принял во внимание, что истцом не представлено доказательств наличия законных оснований для признания ответчика арендодателем по спорному договору, а также подтверждающих действительность данного договора.

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Однако, заявляя требование о признании ответчика арендодателем по договору аренды, при отсутствии доказательств того, что данный договор действует в настоящее время, истец не доказал свою заинтересованность в исходе дела.

Принимая во внимание принцип свободы гражданско-правового договора, а также возражения ответчика против перевода на него прав и обязанностей арендодателя по договору, отсутствие предусмотренных законом оснований для такого перевода, с учетом избранного истцом способа защиты, требование истца удовлетворению не подлежит.

(по материалам дела № А82-5127/06-38, решение от 20.07.2006, постановление апелляционной инстанции от 22.11.2006)




13. Установление в договоре аренды муниципального имущества срока его действия «до момента приватизации» признано несоответствующим требованиям статей 610, 190 Гражданского кодекса Российской Федерации

При рассмотрении иска арендодателя к арендатору об освобождении нежилого помещения, переданного ответчику (арендатору) на основании договора аренды, заключенного на срок с 01.01.2006г. по 31.12.2006г. или до момента приватизации, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т.е. не зависит от воли и действий сторон.

Таким образом, включенное в договор аренды условие о действии до приватизации не соответствует действующему законодательству, и указанную часть пункта договора аренды следует признать ничтожной в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. приватизация имущества не может быть признана событием, которое должно неизбежно наступить; осуществление возмездного отчуждения имущества в порядке приватизации полностью зависит от воли и действий сторон.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, установив переход права собственности на объект аренды к истцу в порядке приватизации применительно к положениям статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о сохранении действия договора аренды.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился.

(по материалам дела № А17-97/14-2007, решение от 21.03.2007, постановление апелляционной инстанции от 29.06.2007)




14. Апелляционный суд признал неправомерным применение арендодателем при изменении в одностороннем порядке арендной платы нормативных правовых актов органа местного самоуправления, не опубликованных в установленном порядке

Агентство обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества, неустойки в виде пени за просрочку платежа, а также о расторжении договора аренды недвижимого имущества и выселении ответчика из занимаемых по договору помещений.

Заявленные требования истец основывал на нормах статей 309, 314, 330, 450, 614, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал условиями заключенного между сторонами договора аренды с учетом дополнительного соглашения и имевшими место изменениями размера арендной платы с 01.01.2005 и 01.01.2006.

Решением суда первой инстанции требование истца о взыскании процентов было удовлетворены частично. В остальной части иска отказано.

Оставляя решение суда без изменения, апелляционный суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом

Согласно пунктам 1, 3 статьи 614 названного Кодекса, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Условие о праве арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, а также основания и порядок реализации такого права были предусмотрены договором аренды в редакции дополнительного соглашения.

В 2004-2006гг. истец уведомлял ответчика об изменении размера арендной платы по договору в связи с принятием нормативных актов уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Ответчик сообщал истцу о несогласии с односторонним изменением размера арендной платы. Соглашение об изменении размера арендной платы достигнуто не было.

 Контактная информация   
 © 2METRA.RU Санкт-Петербург, 2009-2024 г.  Создание сайта: Smartum IT