Если мы говорим о коммерческой недвижимости, то это достаточно качественные объекты, которые, разумеется, не рухнут на следующий месяц после того как их перестали эксплуатировать. Чтобы такие капительные объекты получили достаточно серьезный ущерб из-за отсутствия эксплуатации, нужно несколько лет. Поэтому, если собственники провели хотя бы минимальные мероприятия по консервации объекта (условно говоря, закрыли двери, вывели из эксплуатации штатное оборудование, организовали охрану), я думаю, сверхнормативного износа в течение нескольких месяцев, может быть, года не произойдет. Но с наступлением зимы нужно будет отапливать здание. Складские здания можно оставить и не отапливаемыми, а для офисных или торговых центров минимальное отопление обязательно – теплоснабжающая организация потребует подготовить объект к отопительному сезону. А если объект отапливается, этот процесс должен контролироваться. При соблюдении названных условий здание может достаточно длительное время, несколько сезонов, простоять без серьезного ущерба. Конечно, некоторые повреждения будут (в каких-то местах может повредиться облицовка, начнет быстрее изнашиваться кровля, в отдельных системах могут перегореть лампочки и т.д.), но они устраняются в течение нескольких недель.
Быстрее начинают изнашиваться элементы, подверженные влиянию внешней среды, то есть кровля, фасады, окна, двери, элементы благоустройства. Внутри здания в первую очередь повреждаются элементы инженерных систем, то есть там, где происходят какие-то технологические процессы: отопление, водоснабжение, электроснабжение. Особенно чувствительны части систем, где используется вода. Система электроснабжения, если она была собрана качественно, в меньшей степени подвержена износу.
Стоимость здания, определенная доходным методом, всегда корректируется на технические риски. Большинство технических рисков определяются физическим износом, который в свою очередь определяет объем необходимого ремонта. То есть собственник потеряет в стоимости здания столько, сколько потребуется на проведение ремонтных мероприятий для того, чтобы довести объект до нормального состояния (не нового, а до того состояния, в каком находилось бы здание в случае правильной эксплуатации). Так что здесь все будет зависеть от характеристик объекта, его капитальности, а также от того, как была организована его консервация. Если консервация проведена грамотно, то здание и год и два может простоять без существенного ущерба, а затем понадобится потратить на ремонт не более 1% от стоимости здания. Если же здание просто бросили с открытыми окнами и дверями, то понятно, что в него могут проникнуть, например, бомжи, которые начнут пытаться использовать системы – включать электричество, что может привести к пожару, и т.д. В этом случае ущерб может исчисляться миллионами долларов
На неликвидном объекте необходимы следующие работы
Минимальные работы, связанные с контролем технического состояния систем и конструкций здания, – капитально заделать неиспользуемые выходы, забить фанерой окна, если есть риски проникновения, пройтись по системам: что возможно отключить, слить воду из отдельных систем, организовать режим охраны.
Жилая или коммерческая недвижимость в основном различаются с точки зрения управления их функциональной концепцией, а с точки зрения технической эксплуатации различия в большей мере зависят от классности объекта. Чем выше классность объекта независимо от его функционального назначения, тем более сложные системы в нем используются, тем больше будет объем работ по технической эксплуатации. С точки зрения технической эксплуатации офисный, торговый центр, гостиница – похожие объекты, потому что они близки по составу инженерных систем, качеству покрытий и т.д.
Стоимость управления: сравнение с "работающими" объектами
Затраты по технической эксплуатации при консервации объекта снижаются в десятки раз, поскольку нет пользователей, инженерные системы либо отключены, либо работают в облегченных режимах без нагрузок. В такой ситуации я бы порекомендовал собственникам раз или два в месяц осмотр здания специалистом по эксплуатации. По итогам проверки, если где-то требуется вмешательство, проводить работы по отдельным заявкам силами мобильных бригад.
Стоимость зависит от квалификации владельца, насколько он разбирается в экономике недвижимости. Есть группа собственников (сегодня их, к сожалению, большинство), которые считают, что раз они не получают дохода от здания, то нечего на него и тратиться. Они совершают ошибку. Другая часть собственников знают, что если сейчас не вложить в здание незначительную сумму, то через год-два придется потратить в три-четыре раза больше на ремонт. Решение собственника может зависеть от квалифицированности управляющей компании или консультантов, их умения доказать, что лучше сейчас платить 10 тыс. рублей в месяц эксплуатационной компании (в год это составит 120 тысяч рублей), чем через год понести затраты на ремонт в размере 1 млн рублей. С другой стороны, ситуация у собственников может быть разная: иногда и такие суммы нелегко изыскать, потому что денег просто нет и стоит вопрос о выживании предприятия ценой актива.
Выводы
Во-первых, самое главное для собственника, сохранить всю документацию по объекту. Как правило, по таким проблемным объектам собственники хранят только правоустанавливающую документацию, а на техническую (исполнительную, эксплуатационную) не обращают должного внимания. В результате техническая документация обычно теряется, что серьезно снижает инвестиционную привлекательность объекта, когда дело доходит до его продажи. Раз нет документации – увеличиваются технические риски, и специалисты по оценке говорят потенциальному покупателю: нужно закладывать на эти риски дополнительные скидки, и довольно значительные.
Второе – обязательно надо провести минимальные мероприятия по консервации объекта.
Третье: после того как объект законсервирован, организовать периодический контроль за его состоянием – сотрудник охраны раз в неделю должен пройти по периметру, посмотреть, нет ли протечек, или раз в месяц технический специалист проверяет инженерные системы. Это позволит в течение года-двух сохранить объект без больших потерь.
Источник: Агентство RWAY
