Профессиональное управление на рынке коммерческой недвижимости

Прошло уже более двух лет с момента начала «структурных изменений в мировой экономике». Кризис создал множество проблем для всех участников рынка, в том числе и для участников рынка недвижимости. В стороне не остались и девелоперсие копании, и собственники, и управляющие компании и многие другие межотраслевые структуры.

Если большинство девелоперов, вынуждены были «заморозить» свою основную деятельность, переключив свое внимание на «смежные» услуги для рынка, то для собственников, как и для управляющих компаний, зачастую, возможность такого маневра отсутствовала.

На протяжении длительного периода, становление рынка управления коммерческой недвижимости в Росси шло по двум направлениям. Первое направление – развитие и совершенствование профессиональных отношений между собственниками и управляющими компаниями, путем делегирования последним все большего круга вопросов. Второе направление - попытка сэкономить на услугах профессиональных управленцев и создание и развитие собственных «объектовых» служб.

В условиях растущего и развивающегося рынка, и тот и другой способ были достаточно актуальны и востребованы. Зачастую, предлагая услуги профессионального управления собственникам объектов, представители УК слышали похожие ответы: «… зачем мне платить кому-то, когда у меня мой заместитель по хозяйственной части прекрасно со всем справляется».

Однако, с наступлением кризиса, когда наиболее часто встречающимся объявлением на улицах города и в прессе стало «сдаю офис, склад и т.д.», большинству участников рынка стало понятно, какой путь является наиболее правильным, поскольку в гораздо более выигрышном положении оказались те объекты, профессиональным управление которых занимались внешние управляющие компании.

За последние полтора-два года, количество «лояльных» к услугам УК клиентов выросло в 2-3 раза. Собственники, чей арендный или иной, связанный с эксплуатацией недвижимости бизнес потеряли существенную долю своего дохода, начали активно интересоваться вопросом «как не провалиться глубже» и обращать свой взор на соседей, которые передали управление на аутсорсинг, и чей бизнес пострадал существенно меньше. Если пару лет назад, на начальном этапе взаимоотношений можно было говорить лишь о передаче объекта на эксплуатацию или управлением арендными отношениями, то сегодня, каждое третье обращение – передача на полное «доверительное управление». Правда в это понятие каждый вкладывает свой смысл. Кто-то подразумевает полную аренду объекта, кто-то передачу своей службы эксплуатации в структуру управляющих компаний, без возможности сокращения и пересмотра штата, «потому что они со мной начинали», и.т.д.

Безусловно, существенно повысились требования и к самим УК. Сегодня, в первую очередь, собственники обращают внимание не на мировую известность или количество объектов в управлении по всей стране, а эффективность самой УК. А эффективность сейчас измеряется по нескольким показателям: стоимость услуг, удовлетворенность арендаторов, снижение затрат на эксплуатацию.

Большинство профессиональных УК, чей бизнес управления изначально развивался как основной, безусловно понимают современные требования и постоянно повышают собственную эффективность работы путем сокращения внутренних издержек, оптимизации и автоматизации процессов управления на объектах, внедрения передовых технологий и сокращения затрат. Многие, заходя на тот или иной объект предлагаю собственникам открытые отношения, которые выражаются в компенсации (по в предоставлении полного отчета) прямых затрат в рамках проекта, и бонусе по результатам эффективности работы УК по результатам квартала, года. Не секрет, что многие УК сейчас работаю на перспективу, зачастую окупая лишь собственные затрату на управление. Однако, многие идут на такой шаг осознанно, делая ставку на долгосрочные, партнерские отношения с собственниками объектов в будущем. Как говориться, кризисы, рано или поздно заканчиваются, а партнеры, во время подставившие свое «плечо помощи», в большинстве случаев, остаются надолго.
На тех объектах, где заказчики не обладают достаточным бюджетом, способным в полной мере обеспечить «докризисный» уровень качества эксплуатации и сервиса мы готовы предложить свои собственные наработки и наиболее эффективные решения. Так, в одном из бизнес – центров на садовом кольце, мы сократили затраты на эксплуатацию на 45 %, за счет внедрения не сложной системы автоматизированной диспетчеризации и перехода на обслуживание мобильными бригадами, а также привели на объект нашего партнера, который за счет установки собственной зональной системы видеонаблюдения сократил затраты на охрану в 2,5 раза. И таких примеров можно привести достаточно много.

Если говорить о понятии «стоимость услуг» профессиональных УК, то сегодня, безусловно, их уровень снизился, по отношению к докризисному. Кто-то ударился в демпинг, зачастую предлагая свои услуги ниже себестоимости, к примеру, в сегменте офисной недвижимости класса «В» по ставке 30-40$ кв. м в год. Кто-то, как уже было сказано выше, вообще ушел от понятия «вознаграждения», работая с собственниками за бонус по результатам эффективности своей работы. Кто-то остался на прежних позициях, лишь несущественно подкорректировав свои расценки.

Сегодня, выбирая ту или иную управляющую компанию в качестве партнера, собственник должен отчетливо понимать, на какие риски он идет, пытаясь сэкономить. Поскольку, экономить можно по разному. Либо, за счет эффективного перераспределения ресурсов на наиболее актуальные статьи затрат с профессиональной УК, либо за счет финансового демпинга ощутимого в данный момент, но требующего огромных затрат в будущем, при сотрудничестве с «перепрофилировавшимися» из других бизнесов, новоиспеченными и демпингующими управленцами.

Безусловно, кризис внес огромное количество корректив практически в любой сегмент бизнеса. Однако, на мой взгляд, на рынок управления недвижимостью он внес скорее положительные изменения, поскольку многие, стали относиться к этому виду бизнеса более осознанно, профессионально и если хотите – уважительно. Собственники стали чаще обращаться к услугам профессиональных УК, а те, в свою очередь, всерьез занялись самосовершенствованием. И то и друге не может не отразиться позитивно как сейчас, на рынке управления в период выхода из кризиса, так и в будущем, поскольку открывает большие перспективы развития отрасли профессионального управления недвижимостью.

Юрий Подобед Директор по развитию Asset Managemet Group

Источник: Агентство RWAY