Как сэкономить на аренде офиса?

Добиться от владельца бизнес-центра скидок — не единственный способ сэкономить на аренде площадей. Косвенные методы снижения расходов приобретают все большее значение, уверена Вероника Лежнева, старший аналитик отдела исследований петербургского филиала Jones Lang LaSalle.

Кризис на петербургском офисном рынке научил собственников и арендаторов по-новому выстраивать отношения в процессе переговоров. На фоне низкого спроса и большого объема предложения клиенты получили возможность широкого выбора площадей как в давно существующих деловых комплексах, так и в только что введенных бизнес-центрах.

В разгар кризиса определяющим фактором при выборе того или иного помещения была его цена, что привело к активной миграции компаний-арендаторов на протяжении всего 2009 года. Между собственниками офисных зданий происходила своеобразная гонка на понижение. Сейчас на фоне стабилизации арендных ставок на первый план выходят и другие критерии, ориентированные прежде всего на качество проекта.

Если в прошлом году поведение арендатора обусловливалось стремлением максимально снизить операционные расходы на офис за счет переезда в более дешевое помещение или сокращения занимаемых площадей, теперь компании обращают внимание на возможности уменьшения расходов в долгосрочной перспективе. Пока такой подход характерен преимущественно для крупных арендаторов, но по мере стабилизации рынка и экономики в целом все больше компаний станут руководствоваться правилами оптимизации. В Европе еще в конце 2009 го наблюдался этот тренд, которому присущи такие черты.

Во первых, более тщательное планирование собственного бизнеса на среднесрочную и долгосрочную перспективу. В условиях, когда необходимо заключать долгосрочные договоры, компании стараются максимально точно спрогнозировать свое развитие, поскольку от его темпов зависит необходимый штат сотрудников, а следовательно, и размер офиса.

При аренде помещения в качественном бизнес-центре клиенты должны понимать, что дальнейшее расширение в рамках того же здания не всегда возможно, а затраты на переезд могут быть довольно высоки.

Во вторых, качественное планирование рабочего пространства внутри арендованного офиса. По расчетам европейских компаний, оптимальная планировка рабочих мест, общих зон, переговорных и т. п. позволяет сократить расходы на аренду помещения на 20–30% в год. По этой причине на западном рынке все более востребованы услуги компаний, предлагающих дизайнерские и планировочные решения для крупных арендаторов, которые позволяют им рационально распорядиться внутренним пространством.

В третьих, ориентация на сокращение переменных расходов на электричество и воду. Количество бизнес-центров, использующих энерго- и ресурсосберегающие технологии, на европейском рынке постепенно растет. Компании, отслеживающие последние разработки и достижения в строительстве, ставят одним из корпоративных требований размещение именно в таких деловых комплексах. В конечном счете сокращение издержек на коммунальные услуги выгодно не только собственникам здания, но и (в большей степени) арендаторам, которые эти услуги оплачивают.

В той или иной степени мы наблюдаем ориентированность на европейские принципы и в Петербурге. Арендаторов интересуют похожие качественные характеристики. Во первых, это минимизация коэффициента потери площадей, что опять же связано со стремлением сократить расходы, особенно на неиспользуемые метры. Во вторых, готовность собственников бизнес-центров выполнять качественную чистовую отделку своими силами и за свой счет. Эта тенденция, которая возобладала с начала кризиса, по-прежнему актуальна для рынка.

Кроме того, арендаторов живо интересует инфраструктура бизнес-центра, прежде всего — возможность качественного и доступного по цене питания. И хотя эта характеристика напрямую не связана со снижением издержек компании-арендатора, такое требование обусловлено желанием сократить расходы ее персонала.

Отдельно стоит упомянуть требование по использованию энергосберегающих технологий, характерное для Европы. Пока петербургский офисный рынок не изобилует вариантами для арендаторов, заинтересованных в высокотехнологичных бизнес-центрах. Однако под влиянием западных соседей, а также иностранных компаний идея строительства «экологичных» зданий постепенно популяризируется. По мере развития рынка этот аспект, безусловно, станет играть существенную роль при принятии решения об аренде офиса.

Все эти требования, по сути, отражают принцип минимизации расходов клиента бизнес-центра. Поэтому арендная ставка, оставаясь ключевым пунктом переговоров, в то же время не является единственным значимым фактором. По мере дальнейшей стабилизации рынка и выравнивания ставок требования к качеству проекта, которые зачастую прямо коррелируют с затратами арендатора, будут звучать все явственнее.