Офисная недвижимость Петербурга: осенние тенденции

К осени отдельные петербургские бизнес-центры решились слегка повысить арендные ставки. Процент вакантных площадей постепенно уменьшается. По-прежнему наиболее востребованы минимальные офисные блоки, однако эксперты отмечают оживление интереса и к крупным помещениям. Все это свидетельствует о стабилизации рыночной ситуации, а оптимисты ловят первые симптомы оживления конъюнктуры.

По данным компании АРИН, в III квартале средний уровень рублевых арендных ставок в офисных центрах увеличился на 5%. Правда, при обсуждении условий конкретного договора дисконт от заявленного прайса может составлять 5-25%, отмечает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.

Специалисты NAI Becar так оценивают актуальные стоимостные диапазоны: класс А — 900-2000 руб./кв.м в месяц; класс В — 600-1300 руб.; класс С — 450-950 руб. Если ориентироваться исключительно на ставки, то разницу между категориями офисных зданий прочувствовать довольно трудно.

Эксперты АРИН проанализировали, как зависит стоимость аренды от близости БЦ к метро. Четкая корреляция прослеживается даже в деловых комплексах высшей категории. Респектабельным клеркам тоже не обойтись без подземки в условиях нынешнего транспортного коллапса.

В III квартале расценки поднялись в новых офисных зданиях, позиционированных в классе А и В , которые были запущены в разгар кризиса и заявляли ставки ниже среднерыночных (табл. на стр. 16). Этим бизнес-центрам удалось заметно повысить уровень заполняемости в течение последних месяцев. Сразу несколько крупных сделок состоялось в офисных комплексах «Сенатор» — подробнее в табл. 1. Улучшились показатели загрузки БЦ «Линкор».

«У нас уже есть листы ожидания на видовые офисы, — рассказывает Ольга Мицеловская, генеральный директор МК БФА (управляет «Линкором»). — По некоторым помещениям ставки увеличены на 10-20%».

Прекрасно чувствуют себя и объекты класса С, заселенные арендаторами практически под завязку. «Сейчас именно их рынок. Ситуация очень похожа на ту, что складывалась в офисном секторе году этак в 2003-м», — вспоминает Людмила Рева, директор по развитию бизнеса компании ASTERA St.Petersburg.

По-прежнему 65% заявок потенциальных арендаторов приходится на блоки до 100 метров (данные ASTERA St.Petersburg). Причем это еще мягко сказано: вне конкуренции 15-20-метровые офисы. Однако параллельно растет спрос и на более просторные конторы. «Еще недавно клиенты интересовались в Kellermann Center помещениями по 50-100 кв.м, а сейчас чаще спрашивают 150-200 «квадратов», — отмечает Алексей Лазутин, менеджер по управлению коммерческой недвижимостью «Амплион Ассет Менеджмент».

«В последнее время возобновился спрос на блоки от 450 кв.м. Некоторое время назад он просто отсутствовал», — делится наблюдениями Наталья Скаландис, директор по управлению NAI Becar.

Новых игроков на рынке, увы, практически не прибавилось, зато стали расширяться действующие арендаторы, улучшая экономические показатели отдельно взятых бизнес-центров (подробнее — в опросе на стр. 17).

Руководитель отдела маркетинга компании «Деликатный переезд» Анастасия Григорьева отмечает, что к концу III квартала на рынке офисных переездов наметилось некоторое оживление. Причем арендаторы перебираются в основном в более качественные помещения, делая выбор в пользу вариантов, расположенных недалеко от дома, имеющих обширную парковку или более высокий уровень отделки.

По данным NAI Becar, спрос на покупку офисов за последний квартал не увеличился. Немногие компании могут позволить себе приобрести контору для собственных нужд, а инвесторам интересны успешные объекты с доходностью на уровне 12-15%. Ценники в строящихся и недавно введенных БЦ варьируются от 45 000 до 110 000 руб./кв.м в зависимости от локации, класса здания, размера и отделки офисов (табл. 5).

С начала года, по подсчетам аналитиков Jones Lang LaSalle, офисное пространство Петербурга расширилось примерно на 74 000 кв.м за счет объектов категории А и В. За III квартал предложение выросло на 29 300 кв.м.

В Colliers International называют цифру в 100 000 «квадратов», которые примерно поровну делятся между комплексами уровня А и В. (Такое расхождение в оценках весьма типично для местных консультантов.)

Самое значимое открытие III квартала — 1-я очередь «Технополиса» на Пулковском шоссе, 30, корп. 4 от одноименной финской компании. Официально она была запущена на прошлой неделе. Общая площадь этой части комплекса — 22 800 кв.м, арендопригодная — 19 400 «квадратов». Инвестиции в строительство здания по стандартам green development составили 53 млн евро. Весь технопарк, позиционированный как объект А-класса, займет 84 000 кв.м. Вводить новые очереди предполагается по мере заполнения офисов арендаторами.

Актуальная загрузка первого блока — 40%. Среди клиентов — иностранные компании Motoman (Yascawa), Flex link, Multivak, Wiggert и др., а также развивающиеся российские предприятия («Арсенал», M-Cloud, Wizartech). Диапазон арендных ставок — 970-1250 руб./кв.м в месяц (включая НДС и эксплуатационные расходы, электричество оплачивается отдельно).

Охраняемая стоянка рассчитана на 600 мест. Отдельно, как и полагается в цивилизованных странах, предусмотрена парковка для велосипедистов. Привести себя в порядок можно в специально оборудованном душе. (Он, безусловно, потребуется смельчакам, которые решатся ехать «на своих двоих» по Пулковскому шоссе.) Кроме того, сотрудников офисов обещают подвозить до метро.

«Технополис» олицетворяет новую для Петербурга концепцию делового центра, оказывающего клиентам множество дополнительных услуг, включая серверные комнаты и оборудованные кухни, кейтеринг, видеоконференцсвязь, печать и копирование документов и т.п.

Кроме того, «Технополис» готов помочь своим резидентам из числа инновационных компаний в поиске финансирования и партнеров для новых проектов. Эксперты уверены, что именно такие БЦ имеют больше шансов на успех в борьбе за арендатора.

«До конца года мы ожидаем ввод еще около 50 000 кв.м офисных площадей, — прогнозирует Дмитрий Шишанов, замдиректора департамента офисной недвижимости Colliers International. — На разных этапах строительства находятся 25 бизнес-центров с арендопригодным пространством около 300 000 кв.м и сроками завершения до 2013-го. Примерно 70% в этом объеме приходится на БЦ класса А».

Аналитики предполагают, что до 2011-го ситуация на офисном рынке существенно не изменится. По расчетам Colliers International, чистое поглощение площадей во втором полугодии окажется на 10-15% выше, чем по итогам первого, и достигнет около 70 000 «квадратов». В результате годовое поглощение составит 130 000-140 000 кв.м. Причем основная доля сделок будет происходить с офисами класса А.