Cпрос на небольшие по площади офисы заметно превышает предложение. Собственникам гораздо удобнее сдавать большие площади одному арендатору, чем множеству небольших компаний. Эксперты утверждают, что небольшие офисные помещения такого типа в ближайшем будущем будут вытеснены новыми форматами.
В целом, доля небольших по площади офисов (до 30 кв.м.) занимает не более 10% рынка офисной недвижимости. «С кризисом доля подобных помещений несколько увеличилась за счет предоставления в аренду офисов «малой нарезки», ранее сдаваемых в более крупном формате, – рассказывает директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова. - В кризис число невостребованных офисов существенно возросло, причем не только за счет снижения непосредственно спроса со стороны арендаторов, но и за счет резкого роста предложения в нововведенных комплексах».
Основная масса предложений по большей части сосредоточены в зданиях класса С – это бывшие здания НИИ, различные институты, особняки, небольшие административные учреждения, а так же различных встроенно-пристроенные помещения. «В зданиях класса В такие маленькие офисы либо не встречаются, либо встречаются крайне редко, – поясняет директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко. - А в зданиях класса А офисов такой площади не бывает».
Основную долю спроса на такие объекты формируют юридические компании, нотариальные конторы, ИЧП – компании, число постоянных работников которых не превышает 5-6 человек. «Основной интерес для мелких арендаторов представляют помещения с выполненной отделкой, готовые к моментальному въезду», - рассказывает руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International Ольга Павлик. А таких помещений на рынке не хватает, вот почему, на сегодняшний день спрос заметно превышает предложение.
Причин тому несколько. Во-первых, не во всех объектах есть возможность нарезки на блоки менее 100 кв. м. А, во-вторых, немногие собственники готовы работать с большим количеством мелких арендаторов, отдавая предпочтение более крупным. «Хотя зачастую стратегия, предусматривающая мелкую нарезку, может быть более эффективной, поскольку объект таким образом заполняется быстрее, чем при сдаче более крупными блоками», - считает Ольга Павлик.
Действительно, если рассматривать площади в одном здании, то ставки будут, скорее всего, одинаковыми - в среднем 300-350 долларов за 1 кв.м в год. Однако, скидка при аренде соответствующих помещений большей площади составляет порядка 15-20%, напоминает Маргарита Трофимова.
«Что касается выкупа – то крайне редко на рынке бывают такие предложения. Чаще всего все же продаются блоки по 100-150 кв.м», - считает Юрий Тараненко. В настоящее время предложений о продаже небольших по площади офисов (до 30 кв. м) немного, в основном это встроено-пристроенные помещения. Более распространены предложения о продаже блоков от 200 кв. м.
В ближайшее время ситуация вряд ли претерпит значительные изменения. Реализация небольших блоков по-прежнему будет характерна для наименее качественных объектов. «Вообще, у класса С перспектив мало: он не очень удобен, малоинтересен, с каждым годом их привлекательность снижается, – размышляет Юрий Тараненко. - Вообще, офисные помещения класса С постепенно будут уходить с рынка коммерческой недвижимости».
Особый формат
Если будет уходить один формат, то на смену ему обязательно придет другой. В последнее время в подобных случаях альтернативой небольшим офисам становятся co-working центры, сдающие в аренду оборудованные рабочие места. В таких центрах офисное пространство делится на рабочие места, которые сдаются в аренду на краткосрочный период. На сегодняшний день подобные офисы есть даже в бизнес-центрах класса А.
Арендные ставки в таких форматах варьируются от 7 до 10 тыс. рублей. В наиболее качественных местах эта сумма может составлять порядка 30 тыс. рублей. «Подобный формат очень популярен в США среди начинающих предпринимателей и людей свободных профессий, которым невыгодно, да и не нужно арендовать классический офис», - считает генеральный директор KR Properties Сергей Калинин.
Среди новых форматов на рынке не больших офисов можно отметить так называемые «лофт-бюро» - это мини-кабинеты со всеми сервисами по 30 кв.м. на четыре рабочих места. Стоимость таких офисов может составлять около 600 долларов за 1 кв.м. в год», - сообщает Сергей Калинин.
Вместе с тем, игроки рынка утверждают, что ниша аренды небольших офисов сейчас практически свободна – для риэлтора большой офис найти проще, а комиссия за его услуги традиционно привязывается к площади офиса. Поэтому те компании, которые будут работать с небольшими площадями, окажутся в весьма выигрышном положении. А пока небольшим компаниям приходится искать офис самостоятельно, используя традиционные методы – газеты, интернет или просто знакомые.
