До кризиса многие девелоперы заявляли о планах строительства бизнес-парков в Петербурге. С приходом кризиса подобные разговоры затихли, а заявленные проекты никто не спешит реализовывать. Так нужно ли строить бизнес-парки в Санкт-Петербурге или достаточно бизнес-центров?
Бизнес-парк - один из форматов коммерческой недвижимости, характеризующийся расположением на окраинах города, большими площадями и более низкими арендными ставками.
В Санкт-Петербурге отсутствуют бизнес-парки в классическом понимании. Тем не менее, ряд объектов, позиционируют себя в данном формате. Среди них: бизнес-парк на Софийской ул., 14 и бизнес-парк «Мартышкино» (Петродворцовый район, г. Ломоносов, ул. Мира, 1).
Тем не менее, в Петербурге заявлено несколько проектов строительства крупных бизнес-парков. Однако ни один из них не реализован пока. Рынок офисных площадей достаточно насыщен и не испытывает нехватки дополнительных площадей. А бизнес-центры на окраинах вынуждены существенно снижать арендные ставки, чтобы привлечь арендаторов.
Среди планируемых бизнес-парков наиболее крупными являются следующие проекты:
• Компания «Уткина Заводь Девелопмент» планирует построить бизнес-парк общей площадью около 200 000 кв. м.
• На Волхонском шоссе группа компаний «Девелопмент» планирует построить на участке 6 га бизнес-парк площадью 150 000 кв.м. Помимо офисных помещений концепция предусматривает дата-центр, паркинг, апарт-отель, детский сад.
• Компания Setl City заявляла о планах строительства бизнес-парка в Кудрово на участке 25 га. Общая площадь -150 000 кв.м, проект предусматривает возведение 10-12 шестиэтажных зданий.
• Московская группа компаний «Регионы» выкупила 36 га на Ржевке под строительство бизнес-парка площадью около 500 тыс. кв.м. Проект предусматривает офисную недвижимость, парковую зону, теннисный и сквош-корты, водоем на 2-3 га, апарт-отель на 50 номеров, пять вертолетных площадок для воздушного такси.
• Компания Europort, специализирующаяся на развитии бизнес-парков в Восточной Европе, заявила о своих планах строительства трёх бизнес-парков площадью 100 тыс. кв. м каждый в районе КАД в северном, восточном и южном направлениях.
• Компания Renaissance development заявляла о планах строительства бизнес-парка на улице Смолячкова, 6 общей площадью 30 000 кв.м и на улице Коллонтай площадью 75 000 кв.м.
Проекты бизнес-парков в Санкт-Петербурге
Девелопер
|
Местоположение |
Площадь |
Уткина Заводь Девелопмент
|
Вдоль КАД у Вантового моста
|
200 000
|
ГК "Девелопмент"
|
Волхонское шоссе |
150 000
|
Setl City
|
Кудрово |
150 000
|
| ГК "Регионы" |
Ржевка |
500 000
|
Euro port
|
в районе КАД
|
300 000
|
| Rennaissance development |
Смолячкова ул.
|
30 000
|
| Rennaissance development |
Коллонтай ул.
|
75 000
|
| итого |
|
1405000 |
Большая часть существующего спроса всё-таки ориентирована на небольшие помещения и в центральной части города. Жители Петербурга не привыкли ездить далеко на работу.
Спрос по районам города распределяется неравномерно. Запросы арендаторов касаются в первую очередь Центрального(15%) и Петроградского районов (15%), а также Московского (10%) и исторической части Адмиралтейского района (10%). Наименее популярны Красносельский (2%) и Фрунзенский (2%) районы города.
Распределение спроса по районам города
На Западе, где формат бизнес-парков впервые появился, офисный рынок развивался постепенно. Сначала спрос был ориентирован на центр, а на окраинах были более дешевые предложения. Таким образом, на окраинах возникли бизнес-парки.
В Петербурге другая ситуация. В советское время здесь было построено много недвижимости, как в центре, так и на окраинах - сейчас эти здания позиционируются как бизнес-центры класса С. Арендаторы, которые могли бы поехать в бизнес-парки, обладают возможностью найти себе достаточно качественный по петербургским меркам офис по цене, заведомо неприемлемой для девелоперов, возводящих бизнес-парки с нуля.
Пока в Петербурге существует индустриальный пояс - потенциальные территории, которые могут быть освоены после вывода предприятий за пределы города и застроены, в том числе и коммерческой недвижимостью, а этот процесс займет не менее 15 лет, бизнес-парки в западном понимании востребованы не будут.
По данным на начало 2010 года в Санкт-Петербурге действует 1,8 млн. кв.м площадей в бизнес-центрах. Если предположить, что будут реализованы все планируемые проекты по строительству бизнес-парков, то общий объем качественных офисов в Петербурге увеличится вдвое.
Бизнес-парки могут быть интересны компаниям, которые арендуют большие площади и планируют дальнейшее расширение. Часто крупные компании предпочитают разделять представительский офис, который обычно располагается в центре города в бизнес-центре класса А и дополнительный офис.
Бизнес-парки не подходят для компаний, которые работают с большим потоком клиентов, но зато идеально подходят для IT-компаний, автомобильных компаний.
Основная проблема в том, что в Петербурге не так много крупных арендаторов, как в Москве. В структуре спроса по размеру помещений лидируют офисы до 100 кв.м, а доля запросов на офисы более 1 000 кв.м - около 3% от общего числа.
Распределение спроса по размеру запрашиваемых офисов в 2009 году
